世邦魏理仕中国区总裁潘可维:房地产将迎来理性回归

出生在香港，毕业于斯坦福大学，深造于香港中文大学，在香港回归之后，潘可维也“回归”了祖国。风趣幽默，温文尔雅，但在谈笑之间又在国际经济形势、海外投资、商业地产发展趋势、人才培养机制上颇有建树，这就是记者眼中的世邦魏理仕中国区总裁潘可维。

房地产市场将迎来理性回归

潘可维及家人自1998年便一直居住在中国，作为一名职业经理人，他曾在多家涉及不同领域的跨国公司中担任高级管理职位，丰富的管理经验以及对投资环境敏锐的洞察力，让他对“白银时代”的房地产市场有着自己独特的见解。

“我对中国的房地产市场抱有乐观的态度，从宏观角度而言，对比中国和欧美的房地产市场，美国和欧洲国家的都市化程度很高，可以达到95%—99%，而我国的都市化进程只有50%左右，但却以1%的速度在增长，对我们的行业而言，无论是做投资或是做咨询，每年1%的增长确实可以创造很多的机会。因此我对中国市场中长线的发展还是比较看好的，当然短期之内会有一些波动，供求上存在一些不均衡，在目前的供应量被市场消化之后，房地产市场会找到一条理性的轨道发展。”

房地产市场的去投机化以及政府对房地产市场的政策导向，在短期内很难看出对市场会产生哪些影响，中国的房地产情况十分复杂，以北京和上海举例，这两个超级城市的人口已经超越欧洲某些国家的人口，而各个城市的发展状况也不同，不能一刀切，未来态势如何，还需要静观其变。

商业地产自持是现金流稳定的关键

房地产市场是从上世纪90年代才开始发展的，颇具规模的开发商都是做住宅起家的，住宅的销售模式是散售、套现、继而再进行下一个项目的开发。当这些住宅的开发商进入到商业地产领域时，最初他们并未想过通过长期持有继而持续经营商业地产，都是通过出售来使资金回流。但商业地产发展成熟的城市，例如纽约、旧金山、香港、新加坡基本上市中心的核心地块都不会散售，会长期持有。通过资产管理，将租金作为长期生产资金回报的资产，当建筑老化之时，因为拥有建筑本身单独的业权，可以拆掉重建，以此补回地价，不断地发展下去。

如果开发商没有远见，最初就将核心商业地产出售，未来回收成本的代价将会十分昂贵。因此开发商应该思考的问题不仅仅是要建好项目，更在于项目后期的运营管理。通过良性的物业管理、资产管理，把潜在的价值发挥出来。

潘可维强调开发商如果要自持项目，那么要注意现金管理的问题。前期可通过某些项目提供稳定的租金收入，在后期的发展上就不会因为资金的问题而掣肘，最后脱手项目。有了稳定的现金流，商业地产未来的运营才可以步入正轨。

建立系统化的管理方式

目前中国在建的商场超过2000个，遍布各地，但差异化并不明显，很多商场在招商的时候，面对的客户群体都是相似的。如果商场建好之后，招商有困难，那么世邦魏理仕会给业主提供建议，引进一些个性化的产品，跟其他商圈产生差异。