自住型商品房成市场“搅局者” 开发商断臂求生？

  自“3·17”以来，在自住型商品房地块集中放量的带动下，北京土地市场迎来供应高峰。尤其是4月份最后一周，短短4天时间之内，北京土地市场已经合计推出了7宗自住房地块。

  可以预见，“自住型商品房”会成为今年北京土地市场的显著特征，随着持续增加供地量以及加快供地节奏，将稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。在此背景下，开发商是选择观望风色、亦或是断臂求生？接下来它们在市场的一举一动都将值得关注。

  自住房将成主流

  4月的最后一周，北京土地市场密集出让地块。27日，河南正商分别以28.9亿元和12.1亿元夺得丰台区槐房村新宫村地块和顺义区仁和镇地块，而金隅空港联合体则以19.3亿元夺得顺义区天竺镇地块。此次拍卖为北京年内成交的第16-18宗住宅地块，三宗地块将为本市提供建筑规模约26万平方米的自住型商品住房。

  短短四天，北京9地块集中拍卖，其中7宗为自住房供地。业内人士分析，按照目前的供地速度，今年底或明年初，北京新房市场将迎来自住型商品房项目的供应高峰。

  北京市规划国土委相关负责人表示，北京“3·17”调控政策出台后，已累计成交10宗集中建设自住型商品住房用地，可建设自住型商品住房建筑规模约87万平方米，供应地块区位优势明显，位于轨道交通沿线等交通便利的区域，将进一步满足北京市居民住房刚性需求，稳定房地产市场预期。

  早在4月7日，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》同时发布，未来五年自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。与原计划相比，今年自住房用地由83万公顷大幅增加到200公顷，供应5万套。从供地面积上看，是原计划的2.5倍。

  据记者统计，目前在北京市规划国土委官网上已挂出的地块，将于5月开始挂牌竞价的经营性地块就已达到21宗，其中不乏大部分自住型商品房地块。截至目前，北京市已推出的自住型商品房用地，已经是2016年全年自住型商品住房用地实际供应量的3倍多。

  专家对此表示，住宅地块，尤其是自住房地块的供应量大幅增加，一方面能缓解供需矛盾，有效稳定房价；另一方面，这对于引导市场预期也将带来良好影响，更加有利于促进房地产市场健康发展。

  房企新盘难入市

  实际上，除了土地市场的供应外，北京市今年还会积极研究打通各类保障性住房使用渠道，在确保限价商品房备案家庭住房需求基础上，将部分剩余限价房转化为自住型商品房，重新定价后公开销售，保障无房家庭的自住性需求。

  根据北京市住房和城乡建设委员会的解释，自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。最重要的是，其销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。

  不过，自住房这个市场“搅局者”，确实给部分房企出了一道难题。

  以丰台为例，北京整体土地资源稀缺，丰台是北京五环内唯一整片开发、集中供地的区域，因此地价被频频拉高，这里逐渐形成北京新晋的“高端”居住聚集区。

  资料显示，龙湖在2014年以35.7亿拿下丰台西局地块，纯商品住宅部分楼面价约6万元/平米。这一价格远远超出周边二手房价格的同时，也重新定义了京西丰台区域的土地价值。自此，斥巨资布局丰台的品牌房企越来越多，而且大多是联合拿地。目前，泰禾、华润、首开、招商局、中粮、天恒、首开、葛洲坝、华侨城和中铁等均已在此斩获土地。

  不过，自去年‘9·30’新政以来，北京为稳定房地产市场，楼市政策频频收紧，‘3·17’新政之后又持续升级。这本身已让此前高价拿地的房企倍感压力，而随着周边大量的自住型商品房地块陆续推出，开发商对于普通商品房项目的未来定价和入市就显得更为尴尬。

  据相关数据显示，丰台槐房、新宫区域周围在售新房参考价为72646元/平米，二手房价格大约40000~50000元每平米，位于该区域的天恒金融街公园懿府，当初在拿地时的楼面地价就超过50000元/平米。而近期拍出的自住型商品房地块，其35000元/㎡的限价或将此地区的住房均价拉低不少。

  重压下如何抉择

  面对现实情况，开发商是继续观望风色、还是断臂求生？或许心中自有考量。

  全国房地产经理人联盟常务理事郑文东认为，对于已经拿了地块的开发商确实是非常大的冲击和考验。这意味着要重新设计产品，重新进行一种产品定位，这也是开发商所遇到风险之一。该怎么办？开发商就要在配套的软实力上下功夫，比如要有高端的消费群体所需要的配套设施，让这部分人群买了产品后，生活质量不下降，从软环境方面有了一定的提升，这样会是业主购房当中出现价格差时的一种无形的补充。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从企业的角度看，关键要打造圈层的概念，比如说对于此类项目来说，可以定位为高端物业。另外，不断降低开发成本也是很关键，充分利用住宅产业化的发展模式来实现造价成本的降低，也变得很关键。

  “自住型商品房对北京楼市不会产生明显影响，因为自住型商品房对购买人群有限制性要求，同时，新入市自住型住宅用地进入存量市场还有后置效应，加上此类住宅数量占市场存量房总占比很很小，对整体楼市影响较小。”蓝光商管常务副总经理向锋称，局部影响个体项目可能性还是有的，给予局部市场供需比和对标项目的价值参照，会挤出部分项目虚高水分。

  新城控股高级副总裁欧阳捷则指出，问题的关键是如何使房子在保证有利润的前提下销售掉：“一是以品质取胜，商品房的成本投入可以更多一些，产品可以也做得更好一些。如果商品房的房价地价差高于自住房的房价地价差，也就意味着在利润、费用同等的情况下，商品房的成本投入可以更多一些，产品可以也做得更好一些。同样的，如果在成本费用相同的情况下，商品房的利润率水平也不会低于自住房；二是降本增效，也就是说通过优化配置、降低成本、减少费用，来提高利润水平。”