乐加栋：央行住房金融新政后 恢复速度将会快于预期

    央行于9月30日发布了《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(简称《通知》)，其中涉及包括二套房认定松动，贷款政策优惠程度增加，三套房使用按揭贷款，及鼓励银行机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等资金筹措方式增加对于首套及改善型住房的贷款投放等政策。

　　这2009年之后央行及中央政府首次重大的房地产政策放松调整，与2011年底开始的宽信贷的方式不同，此次政策面的变化集中在了购房政策的调整。政策思路延续了2014年上半年以来房地产政策面逐步放松的趋势，在5月份开始的限购政策逐步放松之后，限贷政策大幅放松，放松力度大幅超预期，而且为银行提供了新的筹资手段。

　　我们认为，10月份之后，基本的恢复速度将会快于市场的普遍预期。

　　对于“惠民生”的坚持，在进一步加大对于保障性安居工程建设的金融支持外，将政策扶持的居民家庭购房范围，由传统的首套房购房覆盖至普通家庭的改善性需求，此举符合当前我国居民住宅发展的现状。我国目前户均套数已经超过1套，统计数据显示，目前市场参与购房的主体超过一半是改善性需求，过去的“认房又认贷”的二套房认定政策导致“新房置换旧房”的改善性需求被误伤。

　　《通知》内容对于二套房认定的调整，更加人性化修改了限贷政策的执行内容，极大地支持了改善性家庭的住房需求，而同时控制了整体社会杠杆水平上升的幅度，从另一个侧面将会促进“人口红利”的持续，并同时享受社会经济发展所带来的“经济红利”的有效释放。而且，从我国目前居民杠杆水平来看，与发达国家成熟状态相比，仍然处于相对较低水平，具备一定的提升空间。

　　房地产作为国民经济的支柱产业之一，其对于整体经济增长具有极其重要的意义。2014年至今，房地产投资累计增速持续下滑，土地市场景气程度也始终处于下降的状态，关键点就在于房地产企业回款的逐步恶化。《通知》内容除了将会释放需求改善的市场情绪外，另一方面也为银行行为以及房企金融贷款支持表达了明确的意见，有利于企业投资积极性的回升。

　　从《通知》的内容中，我们也发现了一些变化。最明显也是最为重要的是此次政策允许银行发行住房抵押贷款支持证券(MBS)，以及其他专项金融债券支持居民购房贷款的发放。这一全新的工具将会解决银行的按揭贷款余额以及存贷比的限制，拓宽银行整体的资产负债表，并且也可以为银行创造更多的盈利渠道，化“堵”为“通”，有望从根本解决当前银行经营获利与按揭贷款发放的矛盾。

　　此外在房企融资方面，《通知》明确了支持符合条件的房企在银行间的融资需求。结合9月上旬关于房企中期票据的文件，房地产企业在增发重启之后了，又打开了银行间融资的渠道，房企的资金成本以及杠杆水平未来有望持续下降，对于行业从业企业长期健康发展具备重要意义。