张宏伟：央行新政落地 房贷利率优惠程度成楼市关键

　　笔者认为，尽管央行新政并没有对国庆黄金周楼市产生太大影响，但是，随着央行新政细则在未来1-2周内在各个城市银行的逐步落地，其对于全国大中城市楼市的影响会在出台之后的几周中逐步体现出来。

　　首先，对于全国大中城市楼市来讲，首套房利率优惠是可期的，但是，由于银行获得资金的成本仍然相对较高，对于首套房贷利率重回7折的优惠，笔者认为当前包括已经发布央行新政的建行在内等大多数银行还很难实现，或者如果首套房贷实现7折利率，那也是有比较高的条件的，比如对于购房客户在贷款银行的金融资产的额度要求等等。从上述分析及经验判断来看，首套房利率优惠在四季度有可能会在基准利率基础上九折左右或至多八五折的优惠。

　　从利率实质性下降对楼市影响而言，同策咨询研究部研究成果显示，如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市，楼市将在未来3-6个月出现成交量复苏与好转的行情。也就是说，利率下降对大中城市楼市影响有一定的滞后性，当第四季度首套房贷利率开始实质性下降，最早到2015年第一季度全国大中城市楼市将开始有明显的好转趋势。

　　其次，从“首套房贷认贷标准”调整对于大中城市楼市的影响来看，如果对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时可按照首套房贷政策执行，那么这将至少会影响10-15%的首次改善、改善型需求在未来几个月集中入市，一定程度上拉动全国大中城市楼市成交量逐步复苏和好转。

　　第三，对于鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款（MBS）支持证券等多种措施筹集资金，笔者认为，由于高收益的替代性资产较多与市场环境等原因，MBS短期内不会大规模推出，它的发展也不会一蹴而就，因此，从短期内来看，即使推出，其量也极其有限，也不会对短期楼市有太大影响。

　　笔者认为，影响全国大中城市楼市的最关键因素只要看首套房贷利率优惠程度与认贷标准调整执行情况了。如果“首套房认定标准”进行调整、首套房贷利率在第四季度出现实质性的优惠，那么，全国大中城市楼市将在未来3-6个月逐步释放出10-15%改善需求，同时，大量潜在首套自住需求也会寻求时机集中入市。

  　而从当前全国大中城市楼市特征来看，部分城市“金九”楼市因为月底开发商集中开盘入市已经开始在低位小幅反弹。尽管截止目前还没有出现趋势性回升，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来，但是随着央行新政落地，市场交易量会呈现出逐步回升的态势。尤其是对于上海这样的一线城市来讲，由于其（上海）商品住宅市场需求总量（2011-2013年年均销售量）为979万平方米，虽然当前商品住宅库存去化周期在17.78个月，但是，由于需求总量较大，明显区别于其他二三线库存偏大的城市，且需求具有多样性，上海市场一旦复苏，自住、改善、投资等多元化的需求会集中入市，月均去化速度就比当前会有明显提升，上海楼市当前1256.76万平方米库存基本不是太大问题。如此看来，上海等一线城市楼市极有可能会在2015年因为“首套房认定标准”、利率优惠等政策的调整再现2013年“买涨不买跌”的行情。

　　对于二三线城市来讲，则不一定有上海楼市表现的那么幸运，笔者认为，“首套房认定标准”调整对于库存压力偏小、市场去化周期合理、市场基本面良好的城市有可能会起到刺激“买涨不买跌”行情出现的作用，导致市场供不应求再现，比如合肥、南京、苏州、南昌、石家庄等城市。但是，对于库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市来讲，尽管可以起到刺激一部分改善、投资客群入市，但是，由于“首套房认定标准”调整政策的不确定性、不可持续性，政策的刺激力度短期内尚难改变市场供大于求的市场基本面，比如杭州、宁波、大连、青岛、无锡等。

　　从年内第四季度全国大中城市楼市走势来看，关键仍然取决于央行新政落地后首套房贷利率优惠幅度、首套房贷认定标准执行层面是否松动。当前来看，由于央行新政细则在各大中城市还没有大规模落地，全国大部分城市仍然面临较大的去库存压力。即使央行新政落地后，首套房贷利率出现一定的优惠，首套房贷认定标准出现了调整，品牌开发商力拼“银十”与年底（年报）销售业绩的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在马年最后3个月最大限度扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的大中城市楼市来讲，毫无疑问，会呈现出成交量逐步回升的态势，年底大中城市楼市“翘尾”行情可期。