刘水：房地产回暖趋势将进一步加强

　　刘水 房通网房地产研究中心总监

　　央行6月27日发布消息，自2015年6月28日起，对“三农”贷款和小微企业贷款占比达到标准的商业银行实施定向降准，同时下调存贷款基准利率0.25个百分点。巧合的是，6月26日股票市场沪指大跌7.4%，创近年最大单日跌幅。

　　央行此次“双降”，意在支持实体经济，当然也利好房市。

　　这是自去年底以来央行实施的第三次降准、第四次降息动作，进一步放松了货币政策。调整后的大型金融机构存款准备金率为18%，仍高于往年的平均水平，预计下半年仍有2次左右的降准空间。

　　央行降准降息是为支持实体经济。2015年1-5月，固定资产投资同比增长11.4%，房地产资产投资同比增长仅为5.1%，均延续了去年以来增速下滑的趋势，并且相比2013年20%左右的增速，下滑幅度很大。

　　5月份工业生产者出厂价格指数PPI为95.4，同比下降4.6%，该指数走势依然较弱。综合来看，近期我国实体经济走势依然较弱，经济下行压力仍然较大，央行此次降准降息也是进一步支持实体经济。

　　降息为降低实际利率，降低企业融资成本。近期由于通胀水平维持低位，造成实际利率偏高，加大了企业融资成本，降低了企业的投资意愿及盈利能力。降息将有助于降低实际利率，降低企业融资成本，有助于企业增加投资，扩大需求，稳定经济增长。

　　定向降准是央行既定货币政策的具体落实。今年初的“2015年人民银行工作会议”指出，“继续实施定向调控，引导金融机构盘活存量、用好增量，增加对关键领域和薄弱环节的信贷支持;加大金融对实体经济的支持，进一步降低融资成本”。因此，此次对“三农”贷款和小微企业贷款占比达到标准的商业银行实施定向降准，也是央行既定货币政策的具体落实。

　　降准降息利好房市，房地产不仅具有消费品属性，而且具有资产属性，因此其受货币政策影响较为敏感。货币政策主要通过利率和货币供应量两个途经影响房地产的需求和供给，进而对房地产价格产生影响。

　　历史数据显示，商品房销售面积增长变化与M2增长变化有很强的相关性，降准将加大M2的供给，此次降准利好房市，有利于商品房需求释放。

　　实际利率变动与房价变动具有反向机制，当实际利率下降的时候助推房价上涨，当实际利率上升的时候抑制房价上涨。此次降息，利好房市，减小房企融资成本和减小购房成本，有利于房地产市场继续回暖。

　　进一步放松货币政策有助于缓解宏观经济下行压力。央行此次降准降息支持实体经济，降低企业融资成本，固定资产投资增速、房地产投资增速下行势头将触底回稳，将对经济下行压力起到缓解作用，也有助于经济结构调整。

　　未来几个月，房地产市场回暖趋势将进一步加强。2015年5月，商品房销售面积累计同比下降0.2%，相比年初2月份16.3%的降幅已经大幅缩小，表明房地产市场明显回暖。

　　随着降准降息利好房市，房地产需求将会进一步释放，商品房销售面积将要结束持续一年多的负增长局面。未来几个月，房地产市场回暖趋势将进一步加强，7、8月份单月同比增长幅度有望达到20%，累计同比增长会在小幅5%以内，全年增幅有望在5%以上。

　　房地产“白银时代”，房地产销售增长5%以上，就是房市的“大年”。