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解局 | 首开净增融资108亿与三道红线

宜昌房地产网-房掌柜 2021-04-19 10:53:53来源:观点地产网 刘满桃
[摘要]在有息负债不得增加的情况下,保证现有资金安全稳定才是最首要的任务。

  4月过半,A股公司的年报也公布了过半。

  4月16日,首开股份也公布了2020年度业绩报告,和大多房企增收不增利的情况不同,首开股份2020年营收虽然略有下降,归属于母公司所有者的净利润反而实现了13.84%的增长。

  但与此同时,更引人注目的是其新增融资额金额也着实不小。报告期内,首开股份累计新增融资共计523.38亿元,其中开发贷款150.24亿元,信托贷款110.72亿元,发债规模262.42亿元,累计归还各类筹资415.06亿元,净增融资规模108.32亿元。

  翻看报告可以发现,报告期末,首开股份剔除预收账款后的资产负债率为74.83%,净负债率为 178.56%,现金短债比为 0.89。与去年一样,其三道红线依然未达标,为“红档”企业.这意味着新一年开始,其有息负债不得增加。

  问题是,过去数年皆在年度报告中提及的“降负债”,这次没有再出现,而是换了说法——公司积极应对“三道红线”影响,充实货币资金,调整负债结构,提升权益比重,有效改善公司“踏线”指标,确保公司资金安全稳定。

  或许首开股份也意识到,“降债”年年提却年年未能实现,在有息负债不得增加的情况下,保证现有资金安全稳定才是最首要的任务。

  目标小踏步:1100亿

  为了求稳,首开股份今年的销售目标依然增加不多。

  据报告披露,2020年度,首开股份共计实现销售金额约1074.55亿元,销售面积约381.55万平方米,实现结转收入金额约434.12亿元,结转面积178.03万平方米,报告期末待结转面积1096.35万平方米。

  其在报告中表示,报告期公司如期完成全年各项任务指标。其中,全年销售金额完成计划106.28%,同比增长6.03%;销售面积完成计划100.40%,同比下降7.28%;销售回款完成计划116.63%,同比增长3.89%。

  翻查过往报告了解,首开股份2020年销售回款计划843.83亿元,按116.63%完成度计算,实际回款金额约为984.16亿元,回款率接近92%。

  从这组数据看来,首开股份的业绩完成度的确不错,但前提是目标依然不改“小踏步”风格——2020年销售额目标较前一年累计销售额1013亿元还少2亿元,目标销售面积则少约30万平方米。

  来源:企业公告,观点指数整理

  这当然和公司当年所推产品结构和所处不同城市相关,但不可否认这个目标无论如何也算不上“进取”。

  同样的,2021年首开股份的销售目标跨度依然不大。

  根据主要发展目标,2021年该公司全部项目销售签约金额为1100亿元、并力争达到1200亿元,计划销售面积400万平方米,销售回款1053亿元,其中:控股子公司项目计划销售签约金额588亿元,销售面积230万平方米,销售回款588亿元;合作公司项目计划销售签约金额512亿元,销售面积170万平方米,销售回款465亿元。

  但也有让人期待的地方——“力争达到1200亿元”似乎要较过去几年有所增幅,而且销售回款也在逐年递增,按目标回款计算,回款率最高可达95.7%。

  销售缓步增长的同时,去年首开股份的营业收入同比降7.18%至442.26亿元,实现归属于母公司所有者的净利润则同比增13.84%至31.40亿元;数据还显示,去年其归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则减少11.69%至23.18亿元。

  同时,期内房地产开发的毛利率也比上年下降9.66%至27.68%。

  对此,报告中仅有简短的说明:报告期内公司主营业务收入439.90亿元,同比降低7.01%,主要原因是本期房屋销售收入减少、为434.12亿元,同比降低6.93%。报告期内公司主营业务成本318.12亿元,同比增长7.32%,主要原因是本期房屋销售成本增加、达到314.31亿元,同比增长7.13%。

  据观点地产新媒体查阅报告了解,其2020年度提到的“房屋销售成本”主要包含土地成本、建安成本等,为此,首开股份表示,公司也逐步加大轻资产管理项目的关注,在杭州等城市进行了推进。

  其认为,“这在土地愈发稀缺、拿地成本居高不下的背景下,城市更新、改造运营的项目,对企业的可持续发展和品牌影响力的提升都有着很大的帮助,切合城市更新的发展目标,符合公司城市复兴官的战略定位。”

  与此同时,首开股份2020年度另一主要成本支出在酒店物业经营业务上,租赁成本为3.81亿元,同比上升25.46%。

  据介绍,报告期内,公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收工作已经收尾,部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套,正在开工建设中,部分项目主体结构封顶。

  “如今,公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。在疫情常态化下,商 办、酒店采取了灵活的经营政策,积极控制成本支出,利用淡季进行改造提升。积极引入了多个战略合作伙伴,增加经营效益;整合资源多渠道推广,塑造首开良好品牌形象;商业地产形成首开云锦、首开福茂、首开广场三种梯度服务不同客群的产品类型。”

  目前,其物业租赁面积78万平方米,物业管理面积13.5万平方米。

  “红档”暗影:短债783亿

  除了业绩上的变化,首开股份去年的新增融资额更为引人注意。

  据其报告披露,报告期内,公司累计新增融资共计523.38亿元,其中开发贷款150.24亿元,信托贷款110.72亿元,发债规模262.42亿元,累计归还各类筹资415.06亿元,净增融资规模108.32亿元。

  但得益于总资产增长8.07%至3278.43亿元,报告期末,公司资产负债率为80.42%,较上期还减少0.5个百分点。

  而与此同时,剔除预收账款后的资产负债率为74.83%,净负债率为 178.56%,现金短债比为 0.89。

  对此,其特意说明,根据监管要求,在计算剔除预收账款后的资产负债率时,扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税额,计算现金短债比时扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房款共43.95亿元。

  可以看出,首开股份去年按“三道红线”标准衡量的话,属于“红档”,即新一年开始,其有息负债不得增加。

  但这一次,过往数年皆在年度报告中明确指出的“降负债”计划,首次没有出现,而是换了另一种说法——公司积极应对“三道红线”影响,充实货币资金,调整负债结构,提升权益比重,有效改善公司“踏线”指标,确保公司资金安全稳定。

  也许首开股份也意识到,“降债”年年提却年年未能实现(近年负债率大多维持80%左右),在有息负债不得增加的情况下,保证现有资金安全稳定才是最首要的任务。

  年度报告还显示,期末,公司持有的金融负债约1935.36亿元,其中一年以内到期额度就达到783亿元,占比达40.46%。

  首开股份2020年底持有的金融负债情况

  来源:企业公告

  但仅从去年数据看,首开股份去年在经营活动与投资活动所产生的现金流皆有所增长。经营活动现金净流量为55.90亿元,比去年同期增加38.66亿元;报告期内投资活动产生现金流量为-33.71亿元,比去年流出增加13.61亿元,其中本期支付的投资比去年增加14.61亿元。

  与此同时,截至2020年12月31日,公司及下属公司合计获得各银行金融机构授信总额人民币1816.05亿元,已使用银行授信总额为人民币683.35亿元,尚剩余授信额度1132.7亿元。

  虽然有不小的授信额度,但是在“三道红线”之下,首开股份的融资额度须与偿债金额均等才能控制“有息负债”的增量为0。

  为此,首开股份是这样介绍的,“面对融资政策收紧带来的挑战和压力,公司在竭力控制信贷融资成本的基础上,全力争取多种途径融资。”

  同时,“抓住债券市场窗口期,成功发行多笔债券产品,创下公司近年中长期债券最低成本;成功打包盘活分散型物业资产,发行资产证券化产品。此外,资产支持证券产品、供应链保理融资等多种渠道,均稳健有序的推进发行。”

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责任编辑:简艳霖

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