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空头小摩 一篇看空报告引起的物业普跌

宜昌房地产网-房掌柜 2021-04-12 14:57:24来源:观点地产网 李标
[摘要]因此,报告仅对物业股短期内的走势做出了看空的判断。

  物管行业在周五经历了一次大跌。

  截止4月9日收盘,碧桂园服务跌7.21%,报73.4港元;中海物业跌6.78%,报7.01港元;恒大物业跌5.99%,报15.38港元;绿城服务跌5.95%,报12.02港元;雅生活服务跌5.96%,报33.3港元;佳兆业美好跌5.06%,报25.35港元;保利物业跌4.54%,报52.6港元;金科服务跌4.13%,报66.2港元。

  从上述数据可以看出,领跌的大多是碧桂园服务、恒大物业此类的行业龙头股,这就说明了并非是个别公司出现了估值偏差,而是整体行业原因。

  诚然,当天的股市整体表现并不理想,无论是A股还是港股都面临着下跌,整体跌幅约在1个百分点左右,作为被资本十分看好的物业行业,却大大跌出了市场预期。

  物业股之所以有此表现,摩根大通(小摩)在周五发出的一份物管行业看空报告“功不可没”。

  在报告中,摩根大通称内地物管服务板块在2021年初累计上升了49%,而同期的国企指数仅增长3%。其认为,考虑第二季度没重大催化剂,预估行业将短期走疲,对物管服务板块持审慎看法。

  其中,摩根大通下调了三家物业股评级至“中性”,包括融创服务、雅生活服务及建业新生活;另外三家物业股评级被降至“减持”,涵盖绿城服务、中海物业及彩生活。

  以中海物业为例,其评级下调至跑输大市,目标价6.3港元,而相对如今7港元的市价,小摩与市场之间的估值差距超过了10%。

  值得注意的是,摩根大通亦是物业股的主要玩家之一,作为行业利益相关方,其投资标的包括碧桂园服务、保利物业、雅生活服务等。

  因此,报告仅对物业股短期内的走势做出了看空的判断。摩根大通在报告谈到,对该行业中期看法仍正面,受惠基本面稳固、具强劲增长(预测2020至2023年盈利年均复合增长率达43%)及政策利好。

  摩根大通预测第二季度物业股将会在区间内波动,在锁定潜在利润后,随后在6月底或迎来升浪,主要原因是投资者有可能会为中期业绩报告做提前部署。

  今年年初,以碧桂园服务、恒大物业、中海物业为代表的物业股乘着政策的东风在资本市场策马狂奔。截止最近交易日,恒大物业较年初上涨了73.5%,中海物业上涨了72%,新城悦服务上涨了50%,碧桂园服务和融创服务都增长了近40%。

  1月5日,住建部、发改委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,鼓励有条件的物业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,物业开展养老、家政等生活性服务业务,可申请优惠扶持政策。此外,鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

  碧桂园服务总经理李长江曾表示:“政策的出台标志着政府对行业的认同及政策方面的扶持,毫无疑问是利好,是各个物企大显身手的时候了。”

  值得一提的是,碧桂园服务的市值已经超过了母公司碧桂园集团,排在身后的包括利润王中海地产、中国恒大、融创中国等传统头部房企。

  如今,碧桂园服务近69倍的市盈率,融创服务超过100倍的市盈率,永生生活服务67倍,金科服务58倍,新城悦服务43倍,保利物业36倍都远超地产个位数的市盈率。

  物业公司在去年展现了穿越经济周期的能力,而且业绩增长都接近翻倍。由此,不少物业股在今年的业绩会中喊出了几年几倍的营收、利润或是管理面积,希望在这场“圈地大战”中,成为最后的赢家。

  主管物业板块的龙湖集团副总裁曾益明在2021观点物业大会中表示:“去年一年,我们可以看到物业企业的上市潮,商业跑马圈地,越来越激烈,收并购成为扩张主渠道。去年年底有59宗,涉及金额100亿元的并购。”

  据观点指数统计,2020年共计18家物业服务企业登陆资本市场,其中H股17家、A股1家。截止目前进入资本市场的内地物业服务企业达到46家,其中42家港股、4家A股。

  曾益明谈到,原来物业公司的价值就是管理面积有多大,物业费单价是多少,收费率多少,由此对公司价值做了一个计算,但现在这个价值除开社会价值,加上市场价值,是两个价值相互叠加的。此外,它跟科技的效率是乘数关系。

  物业公司价值暴涨后也吸引了仲量联行的兴趣,据彭博社报道,仲量联行(JLL)正在考虑以出售其中国物业管理业务,代价至少5亿美元。

  目前,仲量联行管理物业和设施面积达46亿平方英尺,完成总计33,700宗租赁交易,租赁面积总计达7.84亿平方英尺。

  五大行(JLL仲量联行、CBRE世邦魏理士、DTZ 戴德梁行、Savills 第一太平戴维斯、Colliers 高力国际)是国内早期最主要的商业地产管理商,也有不少的住宅物业布局,它们所能提供的专业服务能力是粗放时期的物业行业所不具备的。

  目前,仲量联行正与一家顾问研究这一出售计划的可能性,这已经引起其他物业管理公司的兴趣。对于上市的头部物业公司来说,五大行的在管物业均为不错的资产,其收费价格也比普通的物业公司要略高。

  如今,随着物业市场的资产价格水涨船高,仲量联行主动拿出该部分资产待价而沽,苹果还是那个苹果,市场却已不是当初的市场了。

  早前,戴德梁行便率先与万科展开合作,万科入股戴德梁行4.9%股权,两者成立合资公司万物梁行,聚焦在商业物业与设施管理领域,并推出了“万物云城”这个以城市服务为主业的品牌。

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责任编辑:简艳霖

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