据中原地产研究中心分析数据显示,100家上市房企披露了2018年三季度业绩预告,盈利房企占比达91%,仅9家亏损。
统计数据显示,百家上市房企营业收入合计为10725亿元,上涨了31.2%;净利润合计为1012亿元;净利润率为9.44%,与2017年同期的9.17%相比,有小幅上涨;平均净利润上涨幅度达到了35.2%。
中原地产首席分析师张大伟表示,整体看,上市房企依然处于高利润、高增长周期中。
根据《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告,2018年前9月,销售额破千亿元房企增至19家。第一梯队碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元,均值为4768.2亿元,同比增长率均值为20%。其中,碧桂园凭借5529.3亿元的销售额继续领跑,恒大与万科以4450.8亿元和4324.4亿元的销售额分列榜单第二、第三位。
除上述三大房企巨头外,共有16家房企销售额介于1000亿-4000亿元,分别为融创、保利发展、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、世茂房地产、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、旭辉、金地、中南置地、绿城和泰禾,销售额均值为1582.7亿元,同比增长率均值为52.6%。
申万宏源分析称,三季度龙头房企销售增速保持稳定,整体销售远超行业。在高周转策略下,以价换量取得良好效果。行业集中度上升是长期逻辑,大者恒大弱市下会更明显。
中原地产首席分析师张大伟则认为,从当下销售数据看,2018年标杆房企刷新历史纪录是必然,但整体来看,上涨速度相比2017年会明显放缓。张大伟表示,随着房地产调控深入,房企逐渐出现业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的普遍上涨,逐渐出现了龙头房企上涨速度放缓的现象。
张大伟表示,过去几年,中型标杆房企积极抢地,特别是从500亿元向1000亿元销售额发起冲击,从1000亿元向2000亿元销售目标迈进的房企,业绩上涨明显。整体看,做大依然是当下房企的主流选择,拼规模趋势加剧,即使在调控加码趋势下,部分房企仍未放缓扩张步伐,进而导致市场分化越来越明显。
但下半场的市场并不乐观,各地土地市场频现流派现象。当前环境下,去库存,加快回流现金已经成为房企们最头痛的问题。
鉴于各地限价政策并不放松,房企为了博弈价格,提高利润,在手中储备的项目并未积极入市,导致下半年去化率快速降低。万科曾表示,一、二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。7月份万科的去化率为51%,而8月份仅为47%。与上半年55%-65%的去化率水平相比,这样的销售情况无疑下滑严重。
事实上,这并不是万科一家房企遇到的销售难题。在上一轮调控中,不少房企都选择了全面退守一、二线城市的投资策略。现如今,适逢这些项目入市销售,变现难度可见一斑。
根据国家统计局的数据,9月份房地产销售面积同比下降3.6%至1.68亿平方米。招银国际认为,受持续收紧的房地产政策影响,市场情绪自9月开始转淡。
此外,临近年底,在业绩和资金的双重压力下,房企打折促销活动在全国展开。根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市,目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。
58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房企贷款难度未减,不得不让步以改变成交乏力状态。受预期影响,以价换量将成为常态。
中原地产首席分析师张大伟表示,未来热点城市开始进入“卖不完”时代,包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场库存均出现了环比上升的现象,除少数热点刚需项目外,去化率也会快速下行。
张大伟表示,2017年以来,大部分热点城市楼市已全面限价,这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,楼市已没有“金九银十”。
克而瑞研究中心也表示,毋庸置疑,楼市“转冷”的信号已显,无论是短期波动还是长久之势,原来房价飞涨,“闭着眼睛卖房子”的日子都已经一去不复返,房企的态度也由之前的“高歌猛进”转变为“收敛聚焦”、加紧抢收,目的都是为了在市场“凉凉”前,回笼更多的资金,保证现金流安全。
至于对未来市场的判断,据同策研究院研究结果显示,2019年三、四季度时,核心一、二线城市成交量才会进入复苏回升的阶段,2020年三季度开始成交价格才会进入新一轮的上升周期。另外,某些上市房企高层对于未来楼市趋势更加悲观,甚至认为到2020年楼市也不会有上升的趋势,在此之前楼市将持续处于调整下行周期。
(房掌柜整理来自证券日报、中新经纬APP)
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