租售并举时代 土地供应格局和模式可能真的要变天了

“现在的政策，更准确说是一种追认。”党国英告诉《中国新闻周刊》，从20世纪80年代开始，在珠三角地区，就已经出现了农民利用宅基地建设公寓对外出租的现象。随着城市化进程加快，不仅在珠三角，在全国范围内，几乎每个“城中村”都存在由农民自发建设的租赁公寓，已经提供了大量的租赁住房，地方政府基本采取“不支持”“不鼓励”“不干预”的态度，而这一次的政策，也让曾经的“灰色地带”变得更加明晰。

另一个更紧迫的现实是，在很多大城市，国有土地供应紧张和集体土地散乱低效、无法集约利用的矛盾越来越突出。一边是大城市供地完成率连年下降，一线城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期长，倒逼房价上涨；一边却是城中村和城乡结合部有大量闲置低效、违法使用的集体土地，乱象丛生且农民无法享受土地溢价红利。

很多人期待，改革之后，会有很多成本低、体量大的集体土地逐渐进入市场，改变地价持续上涨的预期，甚至最终影响高房价“软着陆”。

专家看来，改革之后形成的总体供应量是会增加很多，但实际形成有效供应的可能有限，一方面是流转机制过程繁琐和不透明，另一方面在租赁市场热门区域的用地还是有限的。

“以北京为例，根据北京国土局公布的集体土地征收及农用地转用地块信息，2016年至今约有2187公顷，这些地块主要分布于郊区，城六区仅占四分之一，其中有15%是在丰台区，而像海淀、朝阳这样的租赁热门区域，仅有不及5%的比例。”专家告诉《中国新闻周刊》，集体土地建设租赁房对房价的实际影响有限，“对不少刚需群体来说，租房只是过渡，他们最终会进入到买卖市场，只是可能推迟几年而已。”

党国英对试点最终能释放多少集体土地用于租赁持谨慎态度。他认为，在被选中的试点城市的郊区农村，集体经营性建设用地虽然数量较大，但大多已经被占用，真正闲置的建设用地很少。动用农民宅基地开发租赁住房的可能性不大。一些地方有可能通过解除旧的用地合同，释放出一些土地，但释放多少土地会受到废约成本及新投资回报高低的影响，有很大的不确定性。

另一个关键问题是，这次试点，是否意味着村集体掌握了土地供应的主动权，村集体可否在符合规划的前提下，自主决定是否入市？从目前模式来看，几乎没有这种可能性。

目前，各个城市每年的土地都是“计划供应”，政府牢牢控制着供应量。以北京为例，2017年~2021年，北京计划供应住宅用地6000公顷。其中，集体建设用地1000公顷，约占六分之一。这意味着，北京市仍将集体土地供应纳入供地计划。本质上，供地节奏和供地规模，都由政府把控。

“政府的态度经历了不想管-不得不管-主动管的过程，将会使更多大的开发企业参与到村集体用地的经营开发中，无疑会提高这类区域的规划建设水平和管理能力。”专家对《中国新闻周刊》表示，北京首次将集体土地供应纳入年度供应计划，而深圳更是把长期以来存在的城中村逐步纳入到住房供应管理体系内，“官方开始承认其在住房供应市场中的地位，本身即是一种进步。”

需平衡更复杂的利益链条

集体土地建设租赁住房，此前也曾放过一些小口子。

国土资源部土地利用司有关负责人日前就《试点方案》的解读中提到，此前的个别试点可追溯到2012年，《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中规定：“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，按照‘严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控’的要求，由省级人民政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”

此后，北京、上海等地都做过类似尝试，北京力度相对较大，在平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体建设用地试点，计划建设1.28万套租赁房。

在北京模式中，试点的集体建设用地，严格按照国土部文件中“封闭运行”的要求，都用于建公租房，按照保障房系统分配、管理，属于建在集体土地上的公租房。

不过，此次两部委的《试点方案》并没有明确，未来租赁房会继续采取“封闭运行”的管理模式，还是会选择开放式的市场化租赁模式来运营。

在覆盖人群上，《试点方案》提出，“以满足新市民合理住房需求为主”。“试点方案没有区分，房子是租给外来农村人口，还是也可以租给城镇户口的人群，这是聪明的做法。”党国英对《中国新闻周刊》表示，不应该限定租给什么人，只要是低收入者都应该被覆盖。

在党国英看来，走出灰色地带的集体建设用地租赁房，不能再停留在过去散、乱、差的状态，要有长远考虑，“房屋建筑设计要有长远打算，更多地考虑家庭使用的需要。”党国英对《中国新闻周刊》说，以后的农村人口中，独自外出打工人员的比例会逐步缩小，举家进城的情况会越来越多，类似“筒子楼”的房屋建筑将不能满足他们的需要。