租售并举时代 土地供应格局和模式可能真的要变天了

专家研究发现，相较中小规模的公寓运营商，地产公司的重资产模式虽然面临投资回收期的难题，但也有不少优势。比如，一些大地产商背靠上市集团，多元的融资渠道和品牌优势可以拿到更低成本的资金，可以承受更长的投资回收期。

另一方面，由于越来越多的招拍挂要求商品房地块配建一定比例的租赁住房，未来将会产生大量的商品房、租赁住房和商业配套结合的城市综合体。长租公寓的年龄层以20~35岁间的年轻人为主，消费、创新、创业意愿更强，可以激发综合体内更多元化的商业、服务和商务配套业态，所产生的消费大数据也是开发商的重要资源。

而相较轻资产模式，自持地块的最大优势在于可以拥有房产证，从而使房产证券化（REITs）成为可能。开发商可以通过成功的经营运作，使得自持的公寓实现增值，再转让给第三方，实现资产的收益。

不过，面对“租售并举”的政策转向，不同地产商的战略选择并不相同。

前述融信地产不具名负责人对《中国新闻周刊》表示，推进租售并举的长效机制，能改变房地产市场诸多不合理的现象，有利于市场健康平稳发展。但融信目前并没有进行业务转型的打算，仍坚持地产开发为核心业务，另一方面也会根据国家政策适时调整战略，保持一定的灵活性。

而龙湖则明确将长租公寓业务新增为和地产、物业、商业并行的四大主航道业务之一。“在全国地产商中，龙湖是第一个坚定的把长租公寓作为和地产业务并重的地产商。” 邵俊坦言，在集团内部，长租公寓业务，从战略上已经和地产业务是平行的，没有孰重孰轻，绝对是战略级业务，而不是试水级业务。

在他看来，这种坚定，来自于顺势而为。一方面，随着消费升级，新一轮居住新风口已经出现，“未来，每五个人中就有一个租房客，这是龙湖综合了各种大数据算法得出的结论，而不是随便说说。”

另一方面，作为地产商，他们敏锐地发现，国家推进“租售并举”的执行力度比较大，“一些城市的住建部门，为了落实租售并举的政策，都是到现场办公。”邵俊坦言，多种趋势，已经让龙湖非常坚定地相信，租住市场是非常重要的长线业务，并且对整个房地产市场能起到结构优化功能，“绝不是为了抑制房价而打出的一张临时牌。”

集体土地入市开了“小口子”

为了加快构建“租售并举”的住房体系，近几个月，从中央到地方，不断有各类政策密集推出。除了国有土地部分动作频频，让很多人意外的是，集体土地也迅速加入了租赁市场。

8月28日，国土部和住建部下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。

该方案核心内容是，“试点城市村镇集体经济组织，可自行开发运营，也可通过联营、入股等方式，建设运营集体租赁住房”。

改革的背景不难理解，在2013年，中共十八届三中全会《决定》就提出了改革目标，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同价同权。

在这个大方向下，近五年来，集体土地入市开展了一系列探索，比如，全国多个试点地区开展存量集体建设用地使用权挂牌出让、“两权”抵押（即承包地经营权和农民住房财产权抵押）、改革征地模式（缩小征地范围以及提高补偿标准）等。

不过，改革的节奏并不尽如人意，集体土地和国有土地，仍然是泾渭分明的两个市场，绝大部分集体土地入市仍然绕不开“征地”这个环节，距离真正的同地同权仍有很多路要走。

这次的集体土地租赁房试点，给很多人带来了希望。至少从表面上看，13个试点城市的集体建设用地，可以绕过“征地”环节，直接建设租赁住房，甚至可以提供给城里人居住。

但在中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英看来，这项改革试点对城郊土地利用的基本格局不会有大的影响，更不会如一些评论所言，对中国农村建设用地管理制度改革有关键性意义。

“这项改革是对地方关于深化土地制度改革要求的一个积极回应。”党国英告诉《中国新闻周刊》，但从集体土地入市的角度看，只是一个小口子，谈不上重大突破。

“如果改革了集体土地必须收归国有才能用于非农建设，实现同地同权同价，这才是改革的大口子。”党国英认为，集体建设用地用来建租赁房，准确说是土地功能的调整，“原来只能建工厂、大棚，原则上不让建住宅，这次允许建租赁房，但仍然禁止建可售的商品房。”