租售并举时代 土地供应格局和模式可能真的要变天了

不过，在专家看来，这种方式表面上控制了地价，但实际效果可能并不理想，“这会逼得开发商把自持成本尽可能地压缩，或分摊到销售住宅部分，但结果是地价并没有变低。再加上房价设了上限，一些算不过来的账都需要由企业自己承担，长此以往，企业会失去拿地的动力。”

　从“快周转”向“慢持有”转变

“自持地块”和“竞自持”土拍模式，作为一种新的游戏规则，势必改变地产商长久以来习惯的拿地和开发模式。

不少业内人士都认为，这种模式下，放缓了房企资金运作速度，限制了开发商回收现金流的节奏，给地产商的运营模式带来全新课题和挑战。

在专家看来，对开发商最大的挑战是，地价成本仍然过高，以目前竞自持的地块而言，盈利非常困难。

不过，也有特例。比如，上海最早推出的两块租赁地块，最终竞得者分别是上海张江（集团）有限公司和上海嘉定新城发展有限公司，两家公司都是国企，总价和楼面价都远低于市场价格，楼面价仅为5569/平方米和5950/平方米。

“由政府以极低的地价定向出售给特定的国企，则几年内可以实现盈利。”专家告诉《中国新闻周刊》，以前述公式计算，嘉定和张江地块回本期分别为9年和6年，已经非常接近现在市场上包租形式为主的长租公寓企业回本期。

不过，对于大多数民营开发商来说，很难享受到这种“红利”，在拍下自持土地的时候必须精打细算。

融信地产目前在上海、广州和杭州都拿下了自持地块。融信地产一位不具名的负责人告诉《中国新闻周刊》，布局自持地块最主要的考虑因素，是一二线城市旺盛的租赁需求。

除了广州有一块地，自持占地55%外，在其他城市出于成本收益的角度考虑，自持占比并不高。上海地块自持比例为1.53%，杭州地块自持占比4.35%。

“在核心地段拿地，算过来账的基础上，适当可持有一定比例自持产品。”前述融信地产负责人对《中国新闻周刊》分析，融信对自持地块运营方式有几个方向的考虑，包括自持运营、委托运营和资产证券化，“整体成本投入来说差距不大。盈利模式上，前两者主要依靠租金收益，后者依靠资产证券化方式退出。相对来说后者的方式更适合开发商，但是由于目前缺少立法和制度支持，资产证券化尚不成熟。”

对于回报周期的测算，该负责人表示，如果通过优质运营商的运营，按照5%的回报率，大约需要20年回收成本。资产证券化相对来说会更快，只要出租率和租金达到目标，就可以一次性退出。

随着整个房地产政策围绕“租售并举”的转向，一些嗅觉灵敏的地产商已经开始试水角色转变，由开发商转向“房东”，最典型的模式是开发长租公寓。

从市场上看，目前长租公寓领域市场运营主体主要有五类：互联网创投类、开发商类、中介类、酒店类、地方国家队。2016年以来，万科、龙湖、旭辉、远洋等少数排名靠前的房企，先后进入长租公寓领域。

专家对《中国新闻周刊》表示，长租公寓作为一项新业务，对习惯短周期开发、资金快速周转的地产商而言，面临诸多挑战。首当其冲的是，租赁行业要求较长的运作周期，以轻资产的整租模式为例，互联网类的公寓投资回收期多在3~5年，开发商类的公寓在装修和家具设施上投入更高，投资回收期在6~7年居多；如果为自持物业，投资回收期保守估计也要10年以上，部分一线城市如北京甚至达到20年。相比之下，地产行业单个项目的运作周期通常在2~3年，而开发商最重视的拿地到开盘这一环节，比如碧桂园、龙湖等可做到半年左右，1年即可实现资金回笼。

在他看来，租赁地块要求开发商由“快周转”向“慢持有”转变，对开发商的资金实力和进入门槛提出了更高的要求。目前参与主体多为全国性大房企，但盈利模式上仍存在诸多不确定性，目前多以抢占市场为主。

相对于不少地产商的小心翼翼，龙湖集团已经开始雄心勃勃地全面进军长租公寓市场。“我们的布局是，今年在16个一线和领先二线城市，到2017年底，将开业超15000间。”龙湖旗下长租公寓品牌冠寓总经理王俊英告诉《中国新闻周刊》，目前冠寓的战略是迅速占领市场，“三年内不考虑盈利问题。”

事实上，为了避免过重的资产负担，龙湖目前选择从轻资产入手，一般是对租赁十年以上租约的物业进行改造，后期会在自持地块上建设长租公寓，加大重资产的比重。

“冠寓的动态投资回收期是五到六年，轻资产毛利率是35%以上。”龙湖集团副总裁韩石曾对外表示，长租公寓中期的目标是，数量突破五万间，到2020年租金收入超过20亿。

“租金收入占总收入的比重，未来是要逐年下降的，未来要不断扩大生态化运营收入的比重。”冠寓市场推广部负责人邵俊告诉《中国新闻周刊》，未来的盈利模式中，要将城市里年轻人消费的商业机会不断融入长租公寓中。