地产领袖新年秀 新城欧阳捷：2016年是最后好日子

330新政、降息、降准、930新政……2015年的中国楼市，在中国房地产行业发展史上留下浓墨重彩的一笔。在2015年即将收尾之际，房掌柜邀请具有代表性的房企高管进行高端访谈。通过地产领袖们的讲述，还原中国房地产行业这一年来的变化轨迹。

新城控股副总裁欧阳捷

“互联网就是个工具。”在2014年的一次论坛上，新城控股副总裁欧阳捷随口说了一句。 

当时，旁边一位互联网中介的老总立即反驳：“房地产企业是傲慢的。” 

接下来，房企的龙头老大——万科组织高管考察了一圈互联网企业及制造业，得出的结论是：房地产是不会被颠覆的。 

“果不其然。2015年，那家互联网中介机构被收购了。”近日，在接受房掌柜采访时，欧阳捷举了这个例子。 

展望2016年，欧阳捷认为，就享受政策红利来看，2016年是房地产最后的好日子。

插上互联网翅膀飞得更远 

对于“互联网+”， 新城控股并非无所作为，而是一定要拥抱这个工具。 

据欧阳捷介绍，在“互联网+”方面，新城控股首先做了大数据系统。这个大数据系统包括客户平台、社区平台、营销平台、成交平台、数据平台、财务平台等。 

其次是商业O2O，也就是新城控股的云商。公司通过商业APP进行客户分析、商业业态分析、客流热点分析，进而不断调整商业项目的运营状态。 

“目前，新城控股已形成了三大数据系统，可支撑整个商业平台。”欧阳捷表示，一是客户数据系统，二是销售数据系统，三是财务数据系统。 

对于咄咄逼人的电商，欧阳捷认为并没有那么可怕。“我们在做购物中心的同时，也可以做电商；但马云做电商，却做不了购物中心。所以我认为，我们的购物中心插上互联网的翅膀，可飞得更远。” 

“我们明年的开业项目将有11个。”欧阳捷介绍说，新城控股确立了“住宅地产+商业地产”的双轮驱动战略。在住宅地产方面，在深耕现有城市的基础上，重点发展少数高增长的一二线城市；在商业地产方面，在已进入7个省会级以上城市的基础上，继续布点一二线城市，包括中西部重点城市，侧重沿海三大经济圈发达城市。 

财务数据显示，2015年1-11月，新城控股累计销售面积约308.44万平方米，累计合同销售金额约281.4亿元。在拿地方面，公司近期还在上海、南京、福建等地分别拿下3宗土地。 

另一个利好是，2015年12月4日，新城控股（601155）A股在上交所上市。这也是内地首个B转A地产股。 

“此次新城控股由“B+H”变身“A+H”，等于又多了一条新的融资路径。”亿翰智库上市房企研究中心主任张化东分析认为，新城控股B股已上市10多年，但一直苦于无法融资。2012年11月，新城发展控股在香港主板上市，为公司打开了首个融资渠道。此次“B+H”变身“A+H”，为新城控股打开了又一条融资渠道。 

作为新城控股的新闻发言人，欧阳捷认为，从整个房地产行业来看，其发展模式和盈利水平以及中国巨大的人口基数和住房需求，依然能够支撑这个行业。住宅地产已进入白银时代，商业地产还有10年的跑马圈地时间。 

“我们现在要解决的就是三个问题，一是人通，二是货通，三是钱通。”欧阳捷说，把人、货、钱三个事情搞清楚了，这个事情就通了。 

“2016年是房地产最后的好日子” 

今年下半年，一线城市高价地频出，欧阳捷认为，一线城市之间也存在着分化，北京、上海已成为超一线城市。“这背后存在着三大逻辑。” 

其一是人口红利。随着京沪人口持续高速增长，北京、上海的常住人口年均净增长40万-50万，有力支撑了住房与租房需求。 

其二是供求失衡。北京、上海近8年，年均仅分别新增供应商品住房（含保障房）12.2万套、17.2万套。在土地供应上，土地拍卖配建保障房又进一步挤压了普通商品房供应，而两市的户籍新婚和再婚人口分别达15.3万对、17万对。再加上改善性需求和新增人口的住房需求，供求失衡一目了然。 

其三是库存短缺。京沪住房出清周期均不到11个月，在建施工面积虽可分别满足60万套、80万套住房，但每年竣工的也只有7.6万套和11万套，不足以支撑庞大需求。目前，每年的新开工面积已呈现下降趋势，而房企土地储备却几乎消耗殆尽，不抢高价地就意味着将被挤出一线城市。 

“而抢下高价地之后，未来用时间换涨价空间，用高端产品换溢价，机会还是存在的。”欧阳捷说。 

对于房地产市场的走向，欧阳捷的观点是，2013年，房地产市场的高增长时代已画上句号，市场需求正在减弱。 

“今年年初，如果没有政策利好，市场表现就不会比2014年更好。”欧阳捷担心的是，政策刺激之后的透支。“今年的房地产销售额预计将超过2013年，成为新的历史高点。在政策的刺激下，市场其实已经很好，但仍然延续了四大分化——城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。” 

2015年以来，房地产利好政策不断。5次降息、4次降准，更是金融政策利好楼市的直接表现。连续5次降息后，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到4.9%，调整幅度达1.25个百分点。直接利好购房者月供下降、利息直减，信贷成本已降至最低。 

同时，降准增加了资金流动性，降息大大降低了房企的融资成本，有利于提振房企的投资信心。因此，2015年的楼市在持续宽松的政策下逐渐回暖。 

展望2016年，欧阳捷认为：“2016年是房地产市场最后的好日子。5年之内，一旦中国的经济转型完成，房地产这根拐杖就要被丢掉，不再有享受政策红利的机会。” 

在采访结束时，欧阳捷用三句话总结了未来的楼市表现。 

第一，政策刺激利好楼市。稳定住房消费不减弱，保住房地产投资不继续下滑，是政策刺激力度的底线。当然，刺激必然透支未来，白银时代会提前结束。 

第二，城市分化有保有压。一二线城市可能会出现“抢不到的土地、压不住的房价”；三四五线城市则呈现“卖不掉的土地、涨不了的房价”。 

第三，房企大浪淘沙。不仅是中小房企，一些百强房企也可能被迫退出地产江湖，国进民退势头依然强劲。