雨润地产在二、三、四线城市“利用物流产业的配套开发,从地方政府获取大量低成本土地,然后主要用于商品住宅开发”,这让雨润地产有充足的土地储备。
但所拿地块往往集中在郊区,加上资金周转周期长,束缚了雨润地产的发展。
2014年,雨润集团正式以地产身份进入华南区域,成立了广东雨润房地产开发有限公司,计划辐射广东、广西、福建和海南等省,在惠州仲恺高新区的项目为雨润星雨华府系列,并以此作为进军华南的起航点。
在今年年初,雨润地产内部传达未来三年规划目标,其一,今年销售收入实现200亿元;其二,未来三年销售达到500亿元;其三,2015年开始谋划上市。
但是,在雨润地产大力扩张并计划上市之际,其销售业绩却极不理想。
据《中国经营报》报道,截至今年5月末,雨润地产全国项目总销售额不足10亿元,前5个月仅实现了年度200亿元销售目标的5%。此业绩不仅使实现200亿元销售目标的希望渺茫, 甚至可能直接拖累2015年的上市规划。
“偷师”碧桂园
有知情人士透露,雨润地产的资金腾挪,完全由集团总部控制,其他一线公司均无权调拨资金。
有业内人士分析认为,这直接导致雨润地产的项目在开发、销售环节上的不畅,开发周期也拉得更长,陷入恶性循环。而且时间成本拉得越高,资金的时间成本利息越滚越大,导致负债率始终居高不下,资金链一直紧绷,外来资本的介入已经成为雨润急需面对的问题。
雨润地产也曾对外表示,雨润正积极寻找与公司战略具有互补和延伸的并购机会,以丰富零售业态的多样性及提升住宅地产的配套性。
而此时,很有可能是碧桂园趁虚而入,而雨润地产也很有可能借势完成曲线上市计划。
实际上,雨润也一直高调对外宣称学习碧桂园模式。
2013年年底,雨润地产开始聘请原碧桂园的200余人加盟雨润,其专业线覆盖工程、设计、营销等多个领域。雨润希望借助碧桂园团队创造奇迹。
从今年开始,雨润地产便进行了一场前所未有的改革,即全方位复制碧桂园从管理模式到团队建设,再到采购、设计、营销等体制的调整。
觊觎雨润低成本土地
雨润地产最为推崇的碧桂园模式,就是低成本土地、规模化生产、快速销售,通过业务链整合,牢牢掌握设计、施工、绿化、非毛坯、物业服务、酒店经营等每个环节,很少外包,从而在保证规模扩张的同时成本得到有效控制。
碧桂园在扩张方面表现出来的激进更是有目共睹。
公开信息显示,近年以来,碧桂园在拿地、海外扩张和资本市场方面非常主动。仅在去年,碧桂园就拿了90多宗地。
2014前9个月,碧桂园获取土地的预期建筑面积为1673万平方米,总价约146.7亿元(含少数股东权益),平均地价为人民币885元/平方米,拿地的区域包括浙江、安徽、山西、湖北、福建、山东、广东、江苏、北京等。
碧桂园半年报显示,截至2014年6月30日,碧桂园有7608万平方米土地储备。
而通过并购、合作等扩张形式来完成地产巨鲸的庞大目标,或许正是碧桂园近期不断传出收购传闻的主要原因。
在碧桂园收购雨润地产的消息传出之际,来自澳大利亚Financial Review方面的消息显示,在11月4日,碧桂园有意收购美利通(Meriton)集团,以获澳方企业手中大片的土地,美利通是澳大利亚第四大富豪哈利·特里古波夫(Harry Triguboff)创办的地产公司,他向碧桂园要价100亿澳元,约合533亿人民币。
与此传闻相类似的是,雨润地产手中握有的6000多万平方米的低成本土地储备,是不少大型上市房企所觊觎的,也正是碧桂园暗生收购计划的主要原因。
业内人士猜测,雨润地产旗下项目大多位于华东华北二三四线城市,与碧桂园城市布局策略有相似之处,但雨润地产的发展却一直未有大的起色。而碧桂园正好弥补雨润地产这个短板,这也符合碧桂园“一线城市的近郊及二三线城市拿地发展”的战略部署。
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