合生创展华北区营销总经理刘芸歧：存量房的不动产证券化是趋势

    临近年关，业内对楼市来年走向或房价的预测就纷至沓来，今年也不例外，但预测却判若水火。基于城镇居民住房需求高潮已过、库存压顶难以缓解、楼市扶持政策边际效应减弱等，很多机构不看好2016年的中国楼市;但“看多”的也不在少数，理由在于高层对于楼市“去库存”空前重视，一系列“去库存”政策已箭在弦上。另外，住房按揭贷款利率、购房税费成本已经降至历史最低，当前已经是购房最好时机，这也支持楼市继续繁荣。

　　2015年的中国楼市，出现史无前例的“大分化”，即一二线城市楼市热得发烫，三四线城市深陷库存泥潭。楼市下游销售端持续回暖，全年商品房销售面积有望探至2013年历史最高峰(13亿平方米)，但上游拿地、新开工和开发投资却始终在探底。楼市“去库存”上升到国家战略，意味着人口红利已过，住房需求高潮已过，楼市供求关系已经逆转。由此，“大分化”趋冷的一端在2016年难以逆转，而趋热的一端能否维持，抑或进一步走高，将决定2016年楼市对于经济“托底”贡献有多大。

　　路透社近日预计，2016年中国商品住房均价将上涨2%，去库存至少要两年才能完成;穆迪公司预测，2016年我国商品房销售额增速将降至5%以下;而中国社科院发布一期《中国住房发展报告》预计，从2016年第二季度开始，中国房价将面临一定的下行压力，第三季度很有可能出现同比快速下跌的情形。

　　2015年接近尾声了，那么，2016年未来楼市发展趋势又是怎样的呢?带着种种疑问我们采访了合生创展华北区营销总经理刘芸歧。

合生创展华北区营销总经理刘芸歧

　　存量房的不动产证券化是趋势

　　看北京楼市趋势：北京楼市已不能用常规视角看待;一方面体现出“庞氏骗局”的特征，只要有资本承接，有后续拿地跟进，会继续上扬;目前很多机构已绝对意义看衰但仍会投资，也是此义;另一方面，北京的不动产已被赋予更多资本化的内容，存量房的不动产证券化是趋势，已是消化M2过快增长的资产包;趋势方面，短期会体现出房产周期，2016年是“小年”的概率很大;但中长期看，主要是承载避险功能，一线房产的硬通货属性会长期存在;因此最佳应对方式是加大资产的杠杆效应，是抵抗人民币泡沫的唯一手段;“全球化资产配置+优质不动产投资”=规避风险;要大胆买优质资产，敢做贷款;多贷至少将泡沫揽入怀，观望不动只能承受资产蒸发之痛。

　　楼市的看多派

　　刘芸岐表示房屋本身是在贬值，土地在升值。北京房价上涨，其实是地价上涨后，以房屋涨价的方式体现出来。

　　今年北京东南西北的高价地将会在18-24个月后陆续上市销售，将会引发北京新房豪宅化，豪宅也将东南西北遍地开花!

　　北京的房屋不仅是居住、投资首选，也是资产配置防通货膨胀的硬通货。同区位豪宅新房和二手旧房，价格差距将会被进一步拉大，同位不同价!

　　在中国房地产依然是国民经济的支柱产业，是经济增长的发动机!是带动上下游产业链增长的发动机。产业转型升级，经济结构调整，尚未结束，国家经济增长对房地产依赖依旧严重。