刘磊：逃离雾霾掉入陷进 投资移民风险多

近几年，随着中国高净值人群和财富家庭的增长，很多的人已经开始把目光转向了海外。越来越多的中国投资者将目光投向海外房产投资市场，他们抱着财富梦想，期望在国际的投资市场上分得一杯羹。然而，很多投资者在谈到海外房产时，更多的是对比于国内的雾霾、拥堵等环境问题，仅仅看中海外的居住条件，忽略了投资的核心问题。与此同时，很多房产中介公司凭借信息不对等的优势，利用投资者的这种心理，仅仅着眼于成交，往往用错误的地产投资理念（短平快）、错误的市场判断标准（看优惠和价格）、错配的资金（高杠杆或者全款）、在错误的地点（个人喜好判断）投资购买了错配的产品类别（个人需求为导向，而非市场需求为导向）， 从而造成房产投资收益跑输市场，甚至血本无归。

笔者作为离岸资产配置专家曾被冠以了“移民终结者”的头衔。事实上，笔者并不是要终结海外投资这种资本配置行为，也不是终结移民行业本身，而是终结高净值人群未经深刻思考就做出和财富真实需求相违背的投资移民思维；同时终结部分移民公司和地产销售公司仅从自身利益出发，唯利是图的销售成交模式——这把我们的投资者会带入万劫不复的境地。

房产变白菜，收益变泡影

投资看重的是收益，不是居住环境。以今年希腊债务危机为例，不要仅仅看到希腊这类的欧洲国家海蓝、天蓝、没雾霾，适合居住，然后就去追求一个移民身份，就把毕生积累的财富投入到这个本称作是“欧洲四猪国”的国家中去。5年来，希腊房产价位下降幅度在3成到7成之间。8年前房屋价格是400欧元/平米，现在是100欧元。从价格上看，它真的是很便宜，但是希腊之所以给你移民身份，恰恰是因为它的经济濒临破产，急需外国人的资本来进行输血。所以，这个时候就要谨慎：钱投得出去了，能收得回来吗？

也许这次危机中，希腊本土人士的遭遇更能说明问题。雅典北郊的一位普通中年男子——亚科沃斯，今年41岁，失业、孤独。谁能想到，他曾是一位有“颜值”、有工作、有三套房产的中产阶级。他曾经在希腊邮政有一份朝九晚五的铁饭碗工作，但是，经济不景气让他不得不离开原岗位，转去一所学校当保安。尽管如此，直到2011年年底，他都没有想过自己有一天会失业。失业的亚科沃斯依靠长辈们留下的两处公寓和一处避暑别墅总共每月500欧元的租金过活。尽管他一年的实际租金只有6,000欧元，但根据希腊最新的税收政策，他需要每年为持有这些房产而缴纳13,000欧元的税。

事实上，当我们国内的高净值人群如果获得了希腊的身份，那么伴随而来的是和自身财富规模和收入相匹配的赋税重任，无形中落入发达国家给中国富人挖下的税务陷阱，特别是像希腊这样濒临破产的国家，他们的政府会通过修改税法等策略，大举增加税收——遗产税、房地产税、全球资产统筹征税……投资者的财富就这样白白给别的国家输血救急，而自己的收益，甚至资产安全却无从谈起。

福利虽然好，跟投资者却无关

也有投资者是看中了国外的“福利”，殊不知这个福利跟投资者没有任何关系。以目前房产投资市场最热门的澳洲为例，该国享受养老金的男子需65岁以上，女子60岁以上（新财年将会上调）。领取者的妻子即使本人无资格享受养老金也可领到养老金。能否领取养老金或领取多少，将根据有关人收入、资产而定，并要满足居住条件的要求。年金与通货膨胀率挂钩，每两年调整一次。凡领取养老金者可以得到优惠的医疗药品和其他卫生保健待遇。

实际上，养老金能拿到多少部分取决于在你60或65岁之前工作时交过多少，这里面一部分是由企业帮你交的，是强制的，另一部分是你自愿交的，不交的话也没关系，大不了退休后少拿点。如果你是个无业游民，在澳大利亚没工作过，也没有自愿交过任何钱，那等你退休，这一部分你是分文没有的。剩下一部分属于退休金，这个是到了退休年龄，政府一定给你的。但也有条件，一个就是你必须在澳洲住满10年，另一个是你属于低收入人群。如果你有几栋房子，收着租金，那你也就别想了。

换句话说，如果你是一个土豪，移民到澳洲后又不工作，那养老金基本就和你没关系了，除非你想去弄虚作假，如国内以前报道的，开着奔驰去领救济金。但是这里一旦被发现，绝对会罚到你再也无法在澳洲立足。

规避风险有门道

那么，海外投资如何规避类似这样的问题呢？笔者这里想给大家分享一句心得：房产投资本无情，购房选择勿用情！作为一名职业地产投资者和房产财商教育者，特别提醒众多即将进行海外房产投资的人士，风险控制是必须要考虑的问题，首先规避的就是政策和市场的风险，而后依次是汇率风险、贷款风险、管理风险、税务和法律风险及认知风险。笔者提出以下的避险方案供大家参考：

1）投资房产选择经济发达国家：从全球经济20强中筛选比较靠谱，从而最大限度规避资金欺诈、发展商破产、产权纠纷等等问题。

2）规避和中国有经济重大冲突、军事冲突、政治冲突、意识形态严重分歧的国家进行房产投资，如中国台湾，信奉伊斯兰教的中东地区，如土耳其；菲律宾等国家和地区。

3）规避投资到非永久产权的国家和地区，如马来西亚，泰国等地，都是租赁权为主的国家。

对于规避汇率风险，尽可能选择强势货币，如美元，或者已经调整到位的大宗商品货币，如澳元和加元；而长期看贬的日元、卢布计价的房产应该短期回避。

而贷款风险、管理风险、税务和法律风险可以统称为可控性风险，完全可以依赖专业化的服务机构实现一站式管理；如贷款找银行专业Broker作贷款预评估审核；与当地认证的物业托管公司签订长期出租服务协议；每年支付固定费用给认证会计师和律师作税务统筹安排和法律文件起草；要充分借助投资市场中业已成熟的规则和方法来规避自身的物业投资风险。

总之，投资要选择良好的投资环境，要看投资的项目是否有前景。对于希腊这样濒临破产的国家，优待政策越好，价格越低，越要三思，因为那并非是投资者的福祉，而是投资市场吸血的前奏。白菜永远是白菜，钻石永远是钻石。投资不能图便宜，而是要根据市场发展趋势，找出正确的投资方向，让自己的财富增值才是我们的最首要目的。