叶檀：房地产近期政策收效不大 为何只叫好不叫座？

　　降低房贷利率具有长期效果，美国等国大多通过房贷利率来调节市场冷热。国庆节前夕，央行、银监会联合发文，调整首套房认定方式。住建部、财政部、央行近日联合发文，降低住房公积金申请门槛。

　　可惜，商业银行热情不高。检索目前的商业房贷利率，首套房贷最低在9折左右，低至7折让银行当雷锋实属幻想。并且，一些银行发放贷款的速度也不快，有些打折利率还伴随着存款等要求，在市场时代，商业银行不可能放弃利润来给房地产市场打轿子，除非央行给房贷定向宽松。这未必不是好事。

　　长期加快房地产市场资金流动性的办法是房贷资产证券化，类似于美国版MBS。这是完美的设计，银行10万亿左右的个人房贷进行证券化成为理财产品，由投资者购买理财产品释放出资金，定向投入房地产市场的刚需贷款与改善型住房。

　　可惜得很，商业银行的态度还是不积极。在房地产市场上升时，房贷表面是低风险产品，个人房贷的违约率只有0.4%左右，是银行的优质资产。银行如果进行MBS产品设计，搭上大量人力物力，没有可以参照的违约率、提前偿还率等具体数据，银行内在动力不足。

　　如果把优质的房贷打包成产品出售，银行宁愿自己持有，如果是房价已经下行的市场的贷款，金融同行也不会出手购买。并且，房贷资产证券化产品收益率还不如贷款利率，赢利空间不大。房贷产品如同鸡肋，食之无味弃之可惜。人人都知道是大方向，但人人都愿意跟在他人身后行事，不想贸然成为先烈。

　　媒体一直在宣称房贷资产证券化将撬动10万亿资金，这是遥远的梦想，就现实而言是相当离谱的预言。因此，最重要的降低房贷利率的金融手段，现在还停留在纸面上。

　　房地产税收政策预期不明，房贷有所下降但不足以撬动投资者信心，金融政策非常点穴，可惜的是叫好者多买单者不多。