央行双降对楼市五大的影响 “分化”特征将更加明显

　　6月27日晚,中国人民银行决定,自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，同时针对性地对金融机构实施定向降准,以进一步降低企业融资成本。

　　虽然央行此次“降息+定向降准”并未直接针对楼市，但是，上述降准降息将给传统的楼市淡季7-8月带来更多的“正能量”，也会给正在复苏的房地产市场继续注入新动力(310328,基金吧)。

　　那么，此次“降息+定向降准”会对房地产市场产生哪些影响?对于房企和购房者来讲应该怎么应对?

　　【降息降准对楼市的影响之一】一线城市及部分二线城市房价势必会涨

　　从2015年上半年经济背景来看，半年度经济数据不景气，恰逢股市又大跌，此次“降息+定向降准”短期内来看是为了救经济救股市，但是，此次“降息+定向降准”对房地产市场的作用更明显，更直接，可以说此次央行“降息+定向降准”的更政策救房地产!

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次央行降息降准后，本轮央行累计已经有四次降息三次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年成交量势必会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、南昌(楼盘)等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。

　　【降准对楼市的影响之二】降息降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于各商业银行来讲，由于存款准备金率仍然相对较高，维持在18%左右，可以动用的资金规模受到存准率的限制，银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款，因此，“330新政”之后，虽然二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低，但是，对于银行来讲，仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。降息降准之后，银行可动用的资金明显增多，贷款利率也进一步降低，此时，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

　　【降息降准对楼市的影响之三】四次降息三次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在四次降息三次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄(楼盘)等城市，市场将没有去库存压力，下半年预期会涨价或会出现买涨不买跌的现象，“受捧盘”的现象也将再现。

　　当前库存去化周期在15-20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下，去库存的压力将进一步减轻，短期市场基本面将回归合理，比如重庆(楼盘)、杭州(楼盘)、武汉(楼盘)、福州(楼盘)等二线城市，蚌埠、惠州(楼盘)等少数三四线城市，这些城市的房价将趋于合理，甚至部分城市房价也将进行温和上涨。

　　其他城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安(楼盘)、青岛(楼盘)、天津(楼盘)、沈阳等二线城市，舟山(楼盘)、保定(楼盘)、东营(楼盘)、临沂(楼盘)、运城(楼盘)、莆田(楼盘)、南平、江阴(楼盘)、徐州(楼盘)等大部分三四线城市，这些城市房价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。

　　总体来看，对于半数二线城市、大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存，“救市”政策频发短期内尚无法改变这些城市供大于求的问题，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

　　【降息降准对楼市的影响之四：房企策略】把控好降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”，增加三季度销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战(期待房价再次快速上涨，或继续博弈市场，即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售，因为楼市已经进入下半场，市场需求已基本得到满足，捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会)，尽快实现销售业绩回升;第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

　　【降息降准对楼市的影响之五：购房者】把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于购房者来讲，显然，应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。