上海楼市第三季量增价稳 写字楼市场AI企业频现

　　戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，就租赁市场的总体来看，今年内外资在数量上占比基本与去年持平，但面积占比有明显变化，内资面积占比69%，比去年增长8%。2018前三季度，三大主流行业、金融、电子信息科技及联合办行业的中位数面积明显比去年提高，针对企业定制化服务，联合办公需要更大面积空间；电子信息科技行业的发展也促进更多企业扩租，同时龙头企业对面积需求也较大。

　　今年以来，联合办公加速行业整合也成为市场的一大看点。在资本驱动和市场前景看好的预期下，品牌扩张/新增加速，包括两大品牌优客工场、WeWork的收购案，氪空间规模布点以及品牌房企试水；但同时，规模迅速扩张下竞争也日益加剧，抱团共赢，寻找新增长点成为联合办公运营商重要的改变，办公与居住跨界合作、从单向提供办公空间服务到对企业定制化服务、从提供B端到C端服务等，联合办公正通过不断创新去吸引客户关注。

　　从行业成交来看，今年前三季度，面积占比前五行业为电子信息科技、金融、联合办公、生产制造及批零贸易；而从数量排名来看，其他四大行业不变，专业服务取代联合办公。电子信息科技行业独领风骚，无论数量还是规模占比都位居榜首。

　　AI企业比重逐年上升，覆盖各行政区

　　电子信息科技行业近年来表现突出，今年更胜一筹，行业数量占比位居榜首，比重持续提高。值得注意的是， AI技术或应用型企业数量较多，且呈现比重逐年上升的趋势。典型AI企业几乎涵盖上海各行政区。其中，浦东张江、徐汇漕河泾、长宁、杨浦五角场等板块是AI技术型企业较多聚集地。早期，初创型和偏技术型的AI企业更多在园区、乙级楼或大学科研楼办公，但个别也出现在甲级写字楼中，如“金虹桥国际中心”、“徐汇万科中心”等，这也意味着未来甲级写字楼有一定商机。

　　甲级写字楼逐渐成为AI企业主流选择

　　根据戴德梁行写字楼部不完全数据统计，今年，AI技术或应用型企业新设/搬迁的租户有7成选择在商务区甲级写字楼。行业龙头企业业务广泛，新设或整合搬迁需求较大，他们有较强租金承受力，可以选择在一些核心或新兴商务区甲级写字楼内办公；而一些互联网、生活服务相关的AI应用/技术型企业也选择更为便利的核心商务区甲级写字楼办公。

　　戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预测，第四季度新兴商圈供应量较大，还有约47万平方米左右项目陆续竣工，这些项目将在第四季度或明年第一季度入市。核心商圈供应相对有限，陆家嘴成为关注区域；新兴商圈整体供应体量较大，区域板块供应较为分散，竞争压力相对平缓。

　　沈洁表示，鉴于前三季度，销售市场整体成交增长有限，租赁供求量放缓，外资需求平平。在此背景下，两大政策及时推出，助力市场前行。上海对外开发100条利好四大行业，促进外资企业扩大布局；人工智能大会召开，22条政策加快推动人工智能产业发展。政策的推出将强化上海“一带一路”的桥头堡地位及亚太地区全球资源中心作用；有利于促进外资在金融业、服务业、生产制造业、批零贸易业布局发展，促进外资企业对写字楼新设和扩租的需求。作为重点发展区域之一的徐汇滨江拥有较好的地段位置和综合配套优势特别值得关注，龙华国际人工智能大楼确立，不久将来将成为AI企业聚集地。