上海楼市第三季量增价稳 写字楼市场AI企业频现

　　据戴德梁行华东区研究部数据显示，2018年前三季度，上海新建住宅市场共成交499万平方米，同比小幅下滑5.6%；新增供应面积约为541万平方米，与去年同期相比，上涨52%，整体市场的供应量仍集中在外环以外，以刚需刚改项目为主，但内环以内以及中内环间的供应占比显著提升，分别占总体新增供应的4%和9%，郊环以外占比上升了18个百分点。

　　第三季度，内环以内仅10个项目公寓入市，供应再次收紧，项目入市速度放缓。外围住宅项目放量入市，两极分化严重。面积适宜，地段位置好的高性价比项目受购房者青睐。

　　此外，全市各个面积段的成交单价均有所上升，同比涨幅明显下降。涨幅排名前二的户型面积为大于240平方米以及小于100平方米的户型，成交均价分别为7.90和4.03万元/平方米，维持了两位数的增幅。

　　戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏演讲

　　戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏总结道，近期新增供应放量入市，加之企业限购再次收紧的影响，供大于求的情况使得购房行为更趋于冷静，不少区域出现量增价平现象。预售价格在政府指导的影响下，不少住宅项目成交均价低于发展商预期。

　　当下这个多方胶着的市场（包括开发商、政府、以及观望市场的购房者）正进行着一个结构优化、盘整，维护楼市目前状况。下半年将延续稳房价、严调控的步调。

　　针对住宅租赁市场，戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，截止2018年7月31日，上海个人业主（非涉外）平均租金为74.4元/月/平方米。租赁需求在中心城区较均衡，相邻的CBD板块租金及涨幅相近。市区租金在5,500-8,500元/月/套，同比涨幅10%左右。新兴城区，如闵行、宝山的近郊板块，涨幅较大，达21-22%。

　　上海全市长租公寓项目发展迅猛。目前大约有115个，其中魔方、城家等品牌长租公寓最多，区域主要集中在浦东和闵行。长租公寓项目主要面积段为25-45平方米，主力户型月租金为3,000-6,000元，且该主力户型约占市场供应的八成。

　　2018年三季度，小业主高端公寓租金约为185元/平方米/月，别墅租金约159元/平方米/月，高端服务式公寓平均租金约为256.1元/平方米/月，变化趋势平稳。上海协信莎玛长风和虹桥服务式公寓于三季度相继入市，共计为市场提供了494套高端服务式公寓。大量新增供应入市，浦西的空置率将有所上升，不少项目的议价空间增大。

　　戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示，7、8月正值毕业就业季，租房需求旺盛，此全市租金微涨，量价上行。针对涉外高端公寓和别墅，国外派遣需求下降，国内需求在逐步上升，填补了空缺。个别项目甚至出现国内外租客占比持平的现象。长租公寓大多是大业主自持运营管理，租期半年至一年及以上，较之小业主，更具有稳定性。大部分的长租公寓基于对存量物业的改造而提供房源，盘活空置或低效利用建筑以提高利用效率、推动功能升级。人口流入以及租客对品质提升的观念，将影响下一步的租金走势。在目前的租房系统构建时期，政府定下的稳租金基调不会放松。

　　写字楼销售市场整体成交增长有限租赁供求量放缓

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁演讲

　　根据戴德梁行华东区写字楼部数据统计，销售市场方面，写字楼批准预售面积爆发式增长，批准预售面积148万平方米，比去年全年增长591%。尽管供应大增，但部分项目只租不售，成交相对供应时间滞后，写字楼销售成交量比去年同期仅增长9%，前三季度写字楼预售登记面积95万平方米。租赁市场方面，租赁供应量放缓，前三季度新增供应规模约90万平方米，为2017年的六成左右，与去年同期相比下降了34%。连续三年的供应高峰给予房企一定压力，部分项目或将放慢入市步伐。

　　戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示，就租赁市场的总体来看，今年内外资在数量上占比基本与去年持平，但面积占比有明显变化，内资面积占比69%，比去年增长8%。2018前三季度，三大主流行业、金融、电子信息科技及联合办行业的中位数面积明显比去年提高，针对企业定制化服务，联合办公需要更大面积空间；电子信息科技行业的发展也促进更多企业扩租，同时龙头企业对面积需求也较大。

　　今年以来，联合办公加速行业整合也成为市场的一大看点。在资本驱动和市场前景看好的预期下，品牌扩张/新增加速，包括两大品牌优客工场、WeWork的收购案，氪空间规模布点以及品牌房企试水；但同时，规模迅速扩张下竞争也日益加剧，抱团共赢，寻找新增长点成为联合办公运营商重要的改变，办公与居住跨界合作、从单向提供办公空间服务到对企业定制化服务、从提供B端到C端服务等，联合办公正通过不断创新去吸引客户关注。

　　从行业成交来看，今年前三季度，面积占比前五行业为电子信息科技、金融、联合办公、生产制造及批零贸易；而从数量排名来看，其他四大行业不变，专业服务取代联合办公。电子信息科技行业独领风骚，无论数量还是规模占比都位居榜首。

　　AI企业比重逐年上升，覆盖各行政区

　　电子信息科技行业近年来表现突出，今年更胜一筹，行业数量占比位居榜首，比重持续提高。值得注意的是， AI技术或应用型企业数量较多，且呈现比重逐年上升的趋势。典型AI企业几乎涵盖上海各行政区。其中，浦东张江、徐汇漕河泾、长宁、杨浦五角场等板块是AI技术型企业较多聚集地。早期，初创型和偏技术型的AI企业更多在园区、乙级楼或大学科研楼办公，但个别也出现在甲级写字楼中，如“金虹桥国际中心”、“徐汇万科中心”等，这也意味着未来甲级写字楼有一定商机。

　　甲级写字楼逐渐成为AI企业主流选择

　　根据戴德梁行写字楼部不完全数据统计，今年，AI技术或应用型企业新设/搬迁的租户有7成选择在商务区甲级写字楼。行业龙头企业业务广泛，新设或整合搬迁需求较大，他们有较强租金承受力，可以选择在一些核心或新兴商务区甲级写字楼内办公；而一些互联网、生活服务相关的AI应用/技术型企业也选择更为便利的核心商务区甲级写字楼办公。

　　戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预测，第四季度新兴商圈供应量较大，还有约47万平方米左右项目陆续竣工，这些项目将在第四季度或明年第一季度入市。核心商圈供应相对有限，陆家嘴成为关注区域；新兴商圈整体供应体量较大，区域板块供应较为分散，竞争压力相对平缓。

　　沈洁表示，鉴于前三季度，销售市场整体成交增长有限，租赁供求量放缓，外资需求平平。在此背景下，两大政策及时推出，助力市场前行。上海对外开发100条利好四大行业，促进外资企业扩大布局；人工智能大会召开，22条政策加快推动人工智能产业发展。政策的推出将强化上海“一带一路”的桥头堡地位及亚太地区全球资源中心作用；有利于促进外资在金融业、服务业、生产制造业、批零贸易业布局发展，促进外资企业对写字楼新设和扩租的需求。作为重点发展区域之一的徐汇滨江拥有较好的地段位置和综合配套优势特别值得关注，龙华国际人工智能大楼确立，不久将来将成为AI企业聚集地。