穆迪:中国加快发展住房租赁市场 其实对房市影响有限

穆迪投资者服务公司近日发布报告称，由于国内普通大众普遍希望能够拥有自己的住房，中国加快发展住房租赁市场在未来6~12个月内将不大可能影响房地产开发商的销售。“政府加快租赁市场建设的相关举措对开发商影响不一。”穆迪副总裁、高级信用评级主任曾启贤表示，虽然住宅租赁项目会为开发商带来可持续性和更趋多元化的收入，但投资住宅租赁项目将增加其资金需求并提高债务杠杆率。尽管如此，资产负债表强劲、拥有较低的融资成本的大型开发商，他们将可能获益于此类住宅租赁项目的投资。

报告指出，新的租赁市场政策意在提高民众对住房的承受能力，并在中长期内帮助房价保持稳定。此外，租赁市场的发展需要政府对相关政策持续而有力的支持，从而确保其长期政策效果，此类支持包括降低地价、提供融资便利、加速投资资本回收以及提倡租售同权。

住宅销售方面，2017年9月合约销售额同比下跌2.4%，是2017年以来首次单月下跌，原因是中国各级地方政府继续实施各项严格调控政策，以及2016年9月基数较高。因此，今年前9个月，全国合约销售额同比增速进一步放缓至11.4%，低于1~8月14.2%的同比增幅。穆迪认为，由于调控措施会依然保持严格，增速放缓的趋势将会持续。

报告指出，中国政府严格的调控措施已经有效遏制房价增长。9月份4个一线城市房价环比下跌0.2%，但跌幅已略低于7月至8月的0.3%。此外，二线城市9月的房价环比涨幅从8月份的0.1%小幅升至0.2%。但9月三四线城市房价平均环比涨幅从8月的0.4%小幅收窄至0.3%。

穆迪表示，整体库存水平仍保持健康且处于可控状态，但9月份一线城市住宅库存从8月份的12个月小幅增加至13个月，这主要缘于在严格调控下全国销售额增速放缓。同时，9月份穆迪跟踪的11个二线城市住宅库存仍然基本稳定在8个月。

截至2017年10月27日，共有15家受评开发商（占受评开发商的27.8%）的评级展望为负面。穆迪预计，今后6~12个月负面评级展望的数目将略有下降，原因是部分受评开发商得益于合约销售强劲、利润率回稳以及融资成本下降，其信用质量将有所提高。