热点城市房贷降温 首付款比例提高后成交量直线下滑

　　“国庆节之后，看房的客户少了很多。首付款比例提高，不少已交了意向金的客户选择‘退单’。”某房地产中介相关人士说。

　　中国证券报记者日前在多家房地产中介咨询此前火热的“首付贷”等房地产配资产品时，平时滔滔不绝的工作人员讳莫如深或明确说“早就没有此类业务”。监管部门近期加大排查房地产配资、收入证明真实性等工作力度。业内人士表示，多个城市楼市限贷限购政策“回归”，同时监管升级，未来一段时间楼市成交将下滑，此前业务量飙升的个人房贷也将随之降温。

　　“退单”频现

　　“一般来说，购买二手房除支付首付款外，还有税费、中介费等费用，购房者基本要准备出五成左右的现金。政策收紧、首付比例提高后，很多人拿不出这么多现金了。”某房地产中介人士表示，首付款比例提高后，近期“退单”的客户不少，看房人数、成交量直线下滑。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前一线城市限购限贷最为严格;部分二线城市重启限购限贷，但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍宽松;三四线城市的调控政策更多的是规范市场。

　　以北京市“9·30新政”为例，首套普通住宅的房贷首付款比例由30%上调至35%，非普通住宅的首付款比例由30%调整至40%;二套普通住宅的首付款比例仍为50%，非普通住宅的首付款比例由50%上调至70%。以500万元的房贷为例，如果是首套普通住宅，新政实施前首付款150万元，实施后为175万元，增加25万元;如果是首套非普通自住房，则首付款增加50万元;如果是二套非普通住宅，则首付款增加100万元。

　　10月以来，“退单”在北京、南京等前期房价上涨较快的热点城市频频出现，以大户型商品房交易最为明显。中国证券报记者在近年来一直是热点地域的北京市朝青板块走访时发现，多个房地产中介门店门可罗雀。链家地产一位工作人员表示，现在大户型的首付款比例普遍在六成以上，挡住了很多买家，并且卖家价格挂得高，很难成交，有价无市。

　　北京多家银行的个人贷款业务人士表示，目前各大银行严格执行“9·30新政”，但批贷速度是正常的，没有太大变化，一般批贷函3至5个工作日就能下来。

　　严跃进表示，银行对住房信贷进行结构调整，房地产市场将落实差别化且收紧的信贷政策，对于住房信贷管理有积极作用，未来不排除财税政策也会收紧。

　　配资潜行

　　随着监管的加强，此前火热的房地产配资业务正在隐退。

　　“如果首付资金不够，你们能不能想想办法?”当中国证券报记者以购房者身份询问时，某房地产中介工作人员谨慎地表示已没有此类业务。在记者的反复追问之下，工作人员才透露，“现在监管部门查得非常紧，如果你真的需要，我找经理问一下，月息1.5%，最多只能贷50万元，最长期限1年。如果你资质不错，还是找银行做信用贷吧。”

　　当记者质疑其利率太高时，该工作人员直言“是冒着巨大风险在做”，并表示此前类似的房地产配资业务即“首付贷”额度可以做到300万元，最长期限可达3年，但现在做不到了。

　　央行上海总部19日召集25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人召开会议，要求商业银行强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，切实防范各类资金违规流入土地市场。

   银监会近日下发的《P2P网络借贷风险专项整治工作实施方案》提出，在全国范围内开展网贷风险专项整治工作，对涉及房地产配资业务的网贷机构进行重点排查。

　　银监会主席尚福林日前强调，要加强对房地产的信贷压力测试和风险测试。多个地区的银监局人士透露，今年以来，对于房地产相关贷款的核查愈发审慎。除房地产开发贷款外，还要严格核查个人住房贷款首付款资金来源，审核借款人收入证明真实性及还款能力。监管部门引导银行业通过建立房地产金融风险研判机制，及时把握房地产市场形势和相关风险状况。

　　严防风险

　　专家表示，监管升级有助一二线城市楼市降温，能适当降低居民杠杆率，防止金融系统产生不必要的风险。

　　央行最新数据显示，前三季度个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比为35.7%。其中，9月份个人住房贷款新增4759亿元，同比多增2055亿元，占新增人民币贷款的39%。飙升的个人房贷业务引发多方关注。央行调查统计司司长阮健弘认为，个人住房贷款增长较快，一个重要原因是今年全国房地产市场走势分化，部分一二线城市房地产成交活跃。同时，个人住房贷款快速增长也与金融机构、居民部门的资产配置选择有关。

　　民生银行首席研究员温彬表示，从国际经验看，尽管我国房贷余额占GDP的比重在合理范围内，但如果短期内居民快速加杠杆特别是投资和投机需求过度，容易引发金融风险，也会对其他实体经济部门的信贷需求产生挤出效应。监管部门及时进行风险提示有助于银行信贷结构优化和平稳运行。随着各地房地产调控的紧缩效应显现，投资和投机需求会快速回落，预计个人房贷增量会逐月回落。

　　兴业证券地产首席分析师阎常铭表示，对商业银行给予一定的微观约束是必要的。商业银行在配置按揭的过程中，微观层面存在相互竞争行为，包括争夺优质按揭资产和优质客户，要避免房地产金融发生系统性风险。

　　2013至2014年，温州、鄂尔多斯等部分房价过快上涨的城市出现“断供”和“弃房”现象。对于本轮房地产调控是否会出现类似现象，第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤表示，本轮调控主要针对一些热点城市，而全国大部分城市去库存压力仍较大，政策仍会予以支持，所以出现“断供”和“弃房”现象的概率很小。此外，为了冲刺年终业绩，部分开发商可能加快推盘节奏，并在价格上有所优惠以促进成交。