三四线楼市“割韭菜式”回暖 真热还是虚火？

    5月22日，嘉兴（楼盘）大剧院上演了一场夺地大戏。据媒体报道，现场425家开发商（其中包含“马甲”）争夺8宗地， 5分钟内超最高限价被熔断，有竞拍房企感叹：土拍过程堪比项目开盘现场！

　　在一二线城市纷纷偃旗息鼓，市场“量跌价平”状况下，三四线楼市却异军突起，呈现“量价齐升”走势。统计局数据显示，1-4月份全国商品房销售面积同比增长15.7%，其中，非重点城市销售面积同比增长25.7%，比全国商品房增速高出10个百分点。相较于一二线成交面积同比下降，三四线楼市火热程度可见一斑。

　　三四线城市全面回暖，一改往日销售颓势，是否意味着三四线城市迎来投资窗口期？

　　在和讯房产采访到的业内人士看来，目前部分三四线城市楼市的“割韭菜式”回暖，只是阶段性的，无论从人口聚集、库存量以及其他经济发展因素看，这种回暖很难长期持续，对于多数三四线城市来说，去库存压力仍然很大，需作持久战准备。

　　超预期回暖

　　对于土生土长的唐山（楼盘）人刘先生来说，最近唐山楼市太反常：曾经卖不动的楼盘一夜之间被操着外地口音的购房客清盘。就连身边的朋友也在鼓动自己：“赶紧买一套吧，以后越来越贵你就吃大亏了。”

　　这两年，京津冀区域房价一路看涨，唐山房价却多年稳定在5500元/㎡左右。今年以来，受益于京唐城际铁路开建等利好消息影响，唐山楼市开年后开启涨价模式。

　　更大的疯狂来自于4月雄安新区概念抛出后，环京及环雄安区域普遍开启限购、封盘举措，当时没有限购的唐山成为人们争抢的“洼地”，一时间，多年苦于库存难消化的唐山也赶上了好行情。数据显示，唐山市新建商品住宅价格前4个月环比分别上涨0.2%、0.2%、0.9%、2.3%，同比涨幅分别为3.3%、3.4%、4.4%、6.9%，目前唐山新房均价已达8625元/㎡，二手房均价达9427元/㎡。

　　唐山房价走势

　　在唐山这波房价上涨行情中，中高端项目的涨势更为惊人。和讯房产在调研中了解到，唐山渤海豪庭项目2月份均价8500元/㎡左右，目前涨至均价14000元/㎡，仁恒湖滨城项目2月份价格10000元/㎡，目前也涨到15000元/㎡，就连烂尾多年的唐门一品也从3月初的7500元/㎡涨到11000元/㎡，更有不少项目封盘调整价格。

　　面对突如其来的楼市火爆，在唐山生活30多年的刘先生有着清醒的认识：“唐山本地人住宅需求疲软，最近楼市大热多是外地炒房客带起来的，但是唐山处于地震频发带，产业过于依赖重工业，难以吸引人口流入，唐山楼市明显后劲不足。”

　　唐山二手房市场的低迷也佐证了刘先生的看法。据唐山某中介经纪人透露，现在很多核心地段的二手房都挂着“急售”字样，多数房源挂出去小半年无人问津。

　　除唐山之外，还有大批三四线城市火力全开，成为当下楼市的夺人眼球的存在：一年内，沧州（楼盘）新盘价格从7000-8000元/㎡左右一路攀升到2万元/㎡，一年涨3倍，涨幅超巅峰时期的深圳（楼盘）；常州（楼盘）房价由2015年的6000元/㎡左右涨至15000元/㎡以上。

　　火热行情难持续

　　去年下半年，三四线楼市还处在“库存高压、量价回落”的悲观氛围中，如今，三四线楼市超预期热销，是否意味着购房者可以安心入场？

　　业内人士表示，由于中长期供应无弹性，二手房市场不发达，加上热点城市外溢效应很难持续，三四线楼市回升基础不扎实。城市化转入“大城市化”后，三四线城市人口净流出，楼市前景并不乐观。

　　相较于一二线城市来看，三四线城市居民对房价上涨更为敏感，受人口流动性弱影响，当地居民在楼市上涨通道中购置房产，无疑于提前消耗了部分需求，一旦资本外溢消退，投资客离场，多数三四线城市将很快冷却下来。

　　土地供应上，多数三四线城市的土地资源还很宽裕，土地价格难有上涨空间，如果当地政府放开土地供应，不但使房价上涨不可持续，相反还会对进一步加大库存量，增添三四线楼市负担。

　　此外，产业结构、区位、居民收入水平也是制约三四线房价的关键因素。目前，多数三四线城市居民收入增长有限、产业结构单一、人口净流入减少，出现了零增长或负增长。而像这样的三四线城市，即使迎来短暂楼市热销，也是不可持续的。

　　仲量联行中国区研究总监周志锋认为，三四线城市房价目前呈上涨态势，但很快涨幅会降下来，不会疯狂，短暂的炒作并不能代表未来三四线城市房地产库存压力就此减轻。

　　有业内人士对和讯房产表示，三四线楼市这一波火热行情属于“割韭菜式”上涨，之前经历三四年的楼市沉寂，积累了一部分本区域内的刚需及改善需求释放，加之一二线城市限购，投资需求外溢支撑，三四线城市出现一轮库存消化，价格上涨行情，但这种趋势并不具有长期支撑因素。因为很多三四线城市还处于供大于求阶段，未来也不具备人口流入的可能，缺少市场长期支撑因素。