公积金新规欲缓解房地产困境 刺激作用有限难以救市

　　同时，《通知》提到“住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市适当提高首套自住住房贷款额度。对于发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款”。

　　“这也是增加住房公积金使用率的一种方式。”刘澄说，“同时《通知》中对于取消贷款评估、担保费等费用的规定，虽然费用数额并不大，但在客观上也减轻了购房者的压力及交易成本。”

　　新政刺激作用有限

　　“国家自从实行公积金政策以来，住房公积金对改善职工住房起到了一定的作用，但也应该看到目前公积金余量庞大，其作用也并没有完全发挥。”刘澄说。

　　来自住房城乡建设部的公开资料显示，截至2014年8月末，全国住房公积金个人住房贷款余额达2.43万亿元，全国缴存住房公积金职工为1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。

　　“虽然此次改革主要刺激了低收入者的刚性需求，对于提振房地产市场会有一定的作用，但我认为作用并不会太大。”刘澄表示。

　　“目前中国的人均住房量已经相当高了。现在使用住房公积金贷款购房的客户一部分存在改善住房的需求，另外还有一些是准备结婚的年轻人有所需求。但这种需求总量不会很大，其对于亟需释放的庞大房地产库存而言起到的作用是非常有限的。这种现况下，再采取措施刺激也没有太大意义，并有可能助长房地产市场泡沫的发展。”刘澄解释道。

　　符启林也赞同了上述观点，他表示：“公众购买住房时往往存在观望心理，目前大家对房地产市场处于低迷的情况都很清楚。即使再好的刺激政策，整个行情不好也无法调动大家的积极性。我认为此次新政策的出台对房地产会有一定的效果，但是不要寄予太多希望。”

　　“这次住建部等部门对住房公积金的新政策也发出了一个信号，其实是变相地放宽了房贷的政策，从过去严格的限制变成了现在对房市的一种偏中性的支持。”刘澄同时表示。

　　进一步建立住宅银行

　　“目前住房公积金的使用出现了一些怪象，如大家普遍说的‘劫贫济富’弊病。这其实归因于当前的运营机制问题，因此我比较赞同成立住宅银行。”符启林说。

　　据符启林介绍，住宅银行指的是在三大政策性银行(即国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行)之外，建立一个满足公众住房需求、贷款利率低于商业银行利率，能够实现住房公积金的统一调配、统一使用的政策性银行。

　　刘澄也表达了对进一步建立住宅银行的期望。他说：“建立统一的住房公积金账户，集中调配，集中使用，最终成立住宅银行。能够提高公积金的自主运作能力以及市场化的发展能力，以使公积金发挥更大的积极作用。”

　　刘澄认为，此次公积金新政更多的是一种救市行为，但长期来看，应当着重在住房公积金的管理体制与管理模式上，在程序上做顶层设计，为住房公积金贷款作最终市场定位，应该走向住宅银行市场化运作。