房价走势牵一发而动全身 我国居民资产80%是房产

纵观当下，房价、楼市一直牵动人心。

2019年政府工作报告提出：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。全国人大工作报告也提到，今年要对房地产税法开展立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。

不少经济学家常呼吁降低房价，以便老百姓(603883)买得起房。也有很多经济学家经常预测房价涨跌，但在整体层面应当如何应对房价涨跌以及政策层面如何引导房价等更深层次问题的理性探讨显然更具价值。

逾400万亿元资金被锁定在房产中

2019年3月14日，国家统计局公布了我国房产投资和销售的部分数据。数据显示：2019年1-2月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，时隔34个月后，全国商品房销售面积首次出现负增长;商品房销售额增长2.8%，而去年整体增速为12.2%。

我们再看看中国家庭的债务情况。数据显示，2015年底，我国个人负债总额是GDP的30%;2016年，达到了45%，一年内上涨了15个百分点;2018年，家庭债务总额接近GDP的60%，占同期个人收入总额比重的107%。家庭债务总量超过居民总收入，意味着提前消费透支了消费能力，因此，我国近年来的居民消费增速有所下滑。

2017年，我国居民的杠杆率为49%，相较于62.1%的国际平均水平，这一比例并不算过高。但是，对比新兴国家的39.8%，又显著偏高。那么，相较于发达国家呢?美国自2008年以来，居民杠杆率由95.4%降至2017年的78.7%，日本由59.5%降至57.4%，欧盟则从60.4%降至58.0%。

从理论上看，房地产对消费正负影响都存在

经济学理论和研究关于房地产对消费的影响讨论较多，普遍认为有三种效应：一是刺激效应，即高房价直接减少了购房和租房家庭的可支配收入，从而被迫压缩非居住性支出;二是财富效应，即房地产繁荣和房价上涨使得住房拥有者财富增加，即使在不出售住房的情况下也能提高消费积极性，另外，一旦住房作为二手房出售后，卖房者持有大量现金也能刺激消费;三是带动效应，即新购房者购房后将带动建材、家电消费，刺激居民的整体消费。

数据上看，房地产对居民消费有哪些影响

在此，笔者用社会消费品零售总额代表居民消费的整体水平，商品房销售面积代表房地产的景气水平。整体来看，2010年以来，全国社会消费品零售总额增速单边下行，但商品房销售面积却经历了两个明显的上涨和下跌周期。

可见，房地产景气周期与居民整体消费水平的相关性并不显著。更进一步的数据表明，社会消费品零售总额的增长速度与居民人均可支配收入的相关性，要远远大于与房地产市场的相关性。

综合来看，一些观点担心的居民购房支出增加对居民其他消费支出的挤出效应，并不如预期的那么显著。相反，不同省市的数据、各大类消费的行业数据均表明，房地产市场繁荣的财富效应，对建材、家电消费的带动作用可能要远远大于这种挤出效应。而且，房地产市场繁荣与居民消费的正相关关系，也能从美国房地产市场与居民消费同步波动中得到印证。当然，长期而言，房价过高和房地产泡沫化趋势，以及由此带来的房地产泡沫破灭的风险，对居民消费必将形成“一荣俱荣、一损俱损”的负面影响。

我国居民债务都用于何处呢?中国人民银行发布的金融稳定报告透露：2017年末，中国住户债务余额为40.5万亿元，较上年增长21.4%，较2008年增长了7.1倍。2017年，中国家庭债务占GDP比重的48%。其中，住户贷款占全部贷款比例的32.3%(实际占比还要略高)。回顾2008年，中国的住房贷款余额为3万亿元。到了2017年底，飙升至21.9万亿元。数据还显示，目前，房费占住户债务余额54%。由此可见，我国居民贷款的主要用途是用于购房以及与此有关的支出。

截至2017年末，全国城镇共有住房2.7亿套，户均住房已超过1套。2018年10月，国家统计局公布的全球房产总市值数据显示，中国居民房产总值为65万亿美元。日美欧三个国家和地区加起来的居民房产总值还比中国少5万亿美元。

民进中央经济委员会副主任王林曾表示，我国居民资产80%是房产，全国约有400-430万亿元的资金被锁定在房产中。

这表明了房产在我国经济和居民财富中的比重。可见，房价走势牵一发而动全身。

（房掌柜整理来自中国经济周刊、搜狐万家客房产）