在调控持续影响下,重点城市二手房市场降温,预期低迷。2018年客源成交周期同比全面延长,调价中涨价次数占比全线回落,买卖双方市场预期同比走弱。
2019年的楼市前景
政策预测:中温放松
在经历一年多的调控后,房地产市场前期升温的势头有所减缓,今年下半年不少重点城市进入下降区间,一些城市的市场陷入低迷,居民杠杆快速增加的势头得到初步遏制。但今天房地产调控政策面临的约束今非昔比,不仅有经济下行的压力,还有债务的压力。资产价格过快上涨或下跌都可能导致系统性金融风险。因此2019年的政策面更大可能性是中温放松,预计明年的主要政策调整会有三点:
第一,调控主体由中央转向地方。2017年中央经济工作会议就提出要明确中央与地方的事权,今年明确提出,城市地方政府是调控的主体,中央分类指导。调控主体的转变是因城施策原则的延续和落地,地方政府针对本地房地产市场的发展阶段和特定问题,发挥能动性,制定出适合本地发展的对策,更加有助于精准调控,科学调控。
第二,调控方式由调控交易转向调控供给结构。历史证明,调控市场交易往往是影响需求释放的节奏,通常是延缓或刺激需求释放,尽管短期内可以实现政策目标,但会明显打乱市场供需结构,抑制市场调节机制,引发其他问题。调节交易并没有改变市场供给结构,并不能从根本上改变住房短缺或结构错配的问题。今后政策会减少对交易环节的行政管制,限价、限售乃至限购政策可能会根据不同城市的情况作相应调整。
第三,政府职能回归到住房保障。经济下行对流动人群、低收入人群的冲击最大,住房保障更加重要。过去政府主要精力侧重于住房市场的管理,今后可能从住房供给和住房保障方面进一步发力,比如加快推进集体土地入市、鼓励买房出租、盘活存量土地资源,为住房保障提供更多的财政支持等。
市场预期:新房放量,二手触底
01「 新房放量 」
2017年以来全国土地交易增多,新房新开工、在建和待售面积都达到较高的位置。北京、上海、成都、南京、武汉等城市新房供应数量都比较充裕,导致2018年新房、二手房交易结构向新房偏移。2019年随着大量新房尤其是价格适中、位置尚可的限价房集中入市,会对二手房市场造成分流影响。
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