开发商私下推“首付贷”吸引购房者 或扰乱金融系统

　　在楼市调控政策趋严背景下，房地产市场上的“首付贷”或“首付分期”已经较之前有所减少，但随着市场交易逐渐冷淡，一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者，其中不乏绿地、阳光城等大型房企。专家认为，“首付贷”带来的问题显而易见，不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱。它也突破了住房政策限制，容易给炒房客带来一定机会，增加市场风险。

　　绿地、阳光城等房企提供首付分期

　　早在今年6月底，住建部等七部委就联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，其中明确提出，要打击操纵房价房租、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙。

　　之后，天津、福建、云南、贵州、河南、成都、苏州、深圳、西安等多个省份或城市均提出，重点整治通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

　　环京地区历来都是炒房客关注的重点。为迎合炒房客的投资需求，当地一些楼盘推出了“首付分期”等措施，一些置业顾问在推销时也以首付款可以分期为卖点，吸引购房者看房。10月底，河北涿州的一位刘姓置业顾问便在向客户推销楼盘时称，涿州的鸿坤理想尔湾、隆基泰和铂悦山、悦澜湾、天保馨悦湾、九里京城等楼盘，都可以做首付分期。

　　中新经纬客户端11月16日致电位于涿州的悦澜湾售楼部，一位置业顾问称，该楼盘可以帮助资金不足的客户做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩余部分与开发商旗下的第三方公司签署首付款分期合同，2年内还清，不收取利息。该置业顾问还强调，做首付分期不会影响房屋网签、银行抵押贷款等手续，可以一边还银行贷款，一边还首付款。

　　但根据涿州市2017年3月出台的规定，对非户籍居民家庭，限购1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%;对户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

　　在山东济南，也有一些开发商可以为客户办理首付分期。济南绿地国际城的置业顾问称，首付款不够的客户可以先交20%的首付，剩下10%通过开发商员工内部借款方式帮客户垫资，之后就可以向银行申请贷款。借款部分没有利息，但需要三个月内还清，如果逾期，需要交纳一定比例的违约金。

　　绿地国际城的置业顾问告诉中新经纬客户端，相比起提供借款，他们还是希望客户能按时交齐首付。河南郑州的绿地公园城则明确表示，目前没有首付分期，但如果短期内资金流转困难的话，可以“帮忙想办法”。

　　“客户付完10%的首付就可以去银行办贷款了，剩下20%的首付分2年4次还清，没有利息，但不能享受楼盘其他方面的优惠。”由郑州绿都地产开发的绿都澜湾置业顾问透露，他们也是赶在春节前推广这一“福利”，不少购房者付首付比较困难，这也是帮助他们解决难题。

　　认证信息为“阳光城集团广西有限公司”的微信公众号“阳光城广西区域”今年9月发布的一篇文章显示，南宁大唐印象、南宁阳光城·时代中心、玉林阳光城·丽景公馆等楼盘都推出了首付分期活动。11月17日，由阳光城等房企合作开发的南宁大唐印象的一位置业顾问告诉中新经纬客户端，首付分期活动现在还有，客户可以先交一半的首付，剩余部分在12个月内还清，这期间不影响客户向银行申请抵押贷款。

　　家住北京的张先生近期正打算购置第二套房产，据其反映，房产中介称虽然二套房最低的首付比例为60%，但他们可以做首付分期，客户先付30%，剩余30%首付分2年4次还清即可。

　　“首付贷”曾被认定违法违规

　　“首付贷”“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛，但购房杠杆却被放大，一旦规模扩大，容易对市场产生助推作用。在楼市最为火爆的2016年，“首付贷”便被业内视作房地产市场波动的推波助澜者。

　　2016年全国两会期间，时任央行行长周小川表示，银行必须了解客户，客户的首付不能是借的。客户找另外一方借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例就发生了变化，偿还能力也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要还首付贷。对银行而言，也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，操作是有错误的。

　　也是在2016年，相关部委就认定，“首付贷”是违法违规的金融产品。2016年8月，住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理 促进行业健康发展的意见》提出，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，由开发商或第三方金融平台提供“首付贷”或“首付分期”，在房地地产市场一直都存在，而判断其行为是否违规，关键看向银行申请住房抵押贷款时的首付交付情况。

　　“如果办抵押贷款时，部分首付款仍由开发商或第三方金融平台垫付，贷款批准后，购房者一边还银行贷款，一边还首付款，这就是违规的。”张大伟表示，在新房交易中，从交首付到银行审批贷款，一般会有半年至一年的时间窗口，如果只是在这段时间内向购房者了提供首付分期或延长首付时间，严格意义上不能算违规。

　　但显然，上述开发商提供的“首付贷”或“首付分期”的还款时间都较长，且在银行抵押贷款办理完成后仍在还款，已经有违相关规定。易居研究院智库中心研究总监严跃进称，这类首付政策严格上说是违规的，但各地监管对它的态度不太一样，部分地区明文禁止，一些地方则只是在市场秩序整顿的时候去管控。

　　此外，业内人士也指出，房地产开发企业自办的金融业务很可能并没有取得相应资质，也涉嫌违法从事金融业务。

　　严跃进说：“‘首付贷’带来的问题显而易见，不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱。所以，商业银行在审核购房者资格时，应该对其银行流水、还款能力加大审查力度。”

　　张大伟称，在许多大城市，首付的最低比例都在30%及以上，这就起到安全垫的作用，证明购房者已经具备一定的经济实力，而‘首付贷’突破了住房政策限制，容易给炒房客带来一定的机会，增加市场风险。

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　　开发商采用“首付贷”方式为购房者提供资金，是为了让自身利益最大化，是为了死扛房价。

　　据媒体报道，近期房地产市场低迷，开发商资金链紧绷，为缓解资金问题，一些开发商打起“首付贷”的主意，想用它来吸引居民购房，以缓解自身资金压力。

　　在坚持“房住不炒”的定位以及“坚决遏制房价上涨”的调控要求下，房价逐步趋于理性，尤其是一线城市和部分二线城市房价已有下降迹象。这预示着，房价上涨的概率越来越小，房价下跌的概率则越来越大。

　　如果此时出现“首付贷”，将给趋于稳定的市场增加不稳定因素。因此，对一些房企使用“首付贷”方式进行营销的行为，有关方面必须高度重视，应坚决遏制“首付贷”死灰复燃。

　　事实上，“首付贷”是一种“剜肉补疮”的营销方式，一旦有更多的开发商效仿，甚至会出现一些其他套路的营销手段，不仅会造成市场混乱，还会严重扰乱金融市场秩序，让原本逐步平稳的房贷市场再度陷入混乱状态。如此一来，正趋于稳定的市场会因为“首付贷”等的出现回到不稳定状态，甚至房价也会再度上涨。

　　一般来说，允许开发商采用按揭加预售的方式销售房屋，允许购房者以首付的方式购买住房，就是充分考虑到购房者的购房能力和开发商的资金实力。既然政策如此，无论是开发商还是购房者就要严格按政策办事，不能再变通。

　　无论从楼市调控和维护房价稳定来看，还是从防范金融风险和维护金融市场秩序，以及避免购房者盲目购房来看，“首付贷”都是不合规的，是需要坚决取缔并严厉打击的。金融机构在审核按揭贷款、房产抵押贷款时，一定要严格把关。只要开发商用“首付贷”方式为购房者提供首付资金，就决不能给予按揭或其他形式的抵押贷款，否则追究金融机构的责任。

　　由于金融机构无法控制开发商的行为，有时还难以全面掌握开发商暗中使用“首付贷”手段，相关职能部门就要主动介入，对开发商的售房，特别是售房情况突然好转的开发商进行抽查。一旦发现“首付贷”，要坚决予以制止，并会同金融监管部门对开发商进行处罚。

　　眼下，楼市调控已经到了非常重要的时刻，房价上涨的势头已经得到有效遏制。虽然市场低迷可能会给开发商带来一定的销售压力，并有可能使部分开发商出现资金链紧绷的问题，但开发商应当通过主动降价的方式来应对市场低迷，而不应通过“首付贷”死扛房价。

　　与此同时，广大居民也要充分认识“首付贷”的危害。开发商采用“首付贷”方式为购房者提供资金，是为了让自身利益最大化，是为了死扛房价。如果购房者不使用“首付贷”为开发商聚集资金、回笼资金，开发商就只能选择降价，这才是对购房者最有利的结果。

　　(房掌柜整理来源自中新经纬、新京报)