前九月房企销售步伐较为稳健 房地产市场似乎有点冷

      慨叹着“九月不金”，房企们于10月陆续交出了前三季度销售成绩单。多家统计机构数据显示，2018年前9月房企销售步伐较为稳健，绝大多数房企销售额持续提升，其中碧桂园、恒大、万科、泰禾等19家房企销售额已破千亿。然而，在房企销售额提升之时，相关数据也显示出房企销售增速呈现出放缓态势。业内人士分析称，多数房企完成全年销售目标问题不大，但有少数房企完成目标仍存在较大压力。拿地仍是房企当前扩充规模版图的主要选择，不过拿地态度趋于理性。

      销售额提升

      数据显示，2018年前三季度，TOP 100房企整体销售规模近7万亿元，同比增长39.6%。截至9月末，百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升。

      根据中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告，第一梯队碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元，均值为4768.2亿元，同比增长率均值为20%。其中，碧桂园凭借5529.3亿元的销售额继续领跑，恒大与万科以4450.8亿元和4324.4亿元的销售额紧随其后，分列榜单第二位及第三位。

      除上述三大房企巨头外，共有16家房企销售额介于1000亿-4000亿元，分别为融创、保利发展、绿地、中海、新城控股(20.700, 0.81, 4.07%)、龙湖、华润置地、世茂房地产、招商蛇口(16.490, 0.18, 1.10%)、华夏幸福(20.770, -0.35, -1.66%)、阳光城(4.910, 0.01, 0.20%)、旭辉、金地、中南置地、绿城和泰禾，销售额均值为1582.7亿元，同比增长率均值为52.6%。TOP 100门槛升至177亿元。

      整体来看，2018年1-9月，TOP 100房企销售步伐较为稳健。数据显示，2018年1-9月代表房企销售目标完成率均值为74.7%，相较1-8月提高9.5个百分点。正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以上。新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上，完成全年目标可期。

      增速放缓

      在中原地产首席分析师张大伟看来，2018年房地产行业依然将刷新历史高点，不过张大伟也指出，房企前三季度整体销售增速相比2017年明显开始放缓。

      天风证券研究报告得出了同张大伟类似的结论。报告显示，从9月单月来看，百强房企销售额同比增速放慢但处于高位。

      具体来看，2018年9月当月 TOP 100、TOP 50、TOP 10 房企销售额（流量金额）同比增速分别为34%、33%、26%，较8月当月下降18、17、0个百分点。受2017年8月低基数影响，9月同比增速数据较8月高位大幅下降。从累计值来看，2018年1-9月TOP 100、TOP 50、TOP 10房企销售额（流量金额）同比增速分别为40%、39%、29%，较1-8月分别下降1、1、0个百分点。

      “我们认为随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛，不排除销售去化率进一步下降，但由于房企推盘量增多，预计增速可能进一步放缓，但不必过度担忧。”天风证券分析师如是预测。

      拿地谨慎

      尽管业内对房企完成全年销售目标普遍预期乐观，但有专家指出，少数房企完成目标仍存在较大压力。而对于房企而言，积极补仓、备足存货始终是支撑房企参与规模竞赛的底气。

      中原地产研究中心统计数据显示，从全国看，24家房企拿地超过200亿元。大量中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，已成为了抢地的主流企业。

      不过伴随房地产市场调控的深入，房企的销售压力不断增大，房企的拿地态度趋于谨慎，拿地规模回落。根据中国指数研究院数据，2018年1-9月，20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。

      谨慎拿地态度之下，土地流拍现象开始增多。据统计，2018年1-9月，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。其中，三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来最高值。

      不过张大伟告诉北京商报记者，做大仍然是当下房企的主流选择。“整体看，当前房企拼规模趋势加剧，在房地产企业销售增速逐渐放缓、调控持续加码的趋势下，很多房企还处在拿地加速过程中。”

      另有行业专家表示，随着房企为业绩冲刺积极储备粮草，销售压力与之俱增，这将使得房企接下来加速去化，以获得销售回款。

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  普益标准最新数据显示，9月共有61家信托公司发行了1238款集合信托产品，其中投资于房地产领域的产品482款，占比38.93%。

  房价滞涨，房企融资难度加大，地产老大哥万科高喊“活下去”，2018年的房地产市场似乎有点冷。

  10月13日据上交所披露信息，雅居乐一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行，债券规模为80亿元。据了解，这笔公司债曾于今年7月被中止发行，随后被再次提交，不过依旧未能成行。

  更让房企感到压力的是，受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。

  大型房企发债也遭冷遇

  其实10月以来，多笔房地产融资计划被中止或终止审查。10月7日合生创展公开发行2018年住房租赁专项公司债券宣告终止发行。该债券的拟发行金额为100亿元，品种为小公募，承销商为中泰证券、光大证券。募集说明书称，募集资金将用于发行人住房租赁项目建设、偿还住房租赁项目贷款及补充营运资金等法律法规允许的用途。其中，70亿元拟用于发行人住房租赁项目建设或偿还住房租赁项目贷款，30亿元拟用于补充营运资金。北京鸿坤伟业房地产开发有限公司20亿元的住房租赁专项公司债券也被终止审查。

  大中型房企也在“被拒”名单之列，如，今年5月底上交所信息披露显示，房地产龙头企业碧桂园拟发行的“碧桂园控股有限公司2016年公开发行公司债券”状态变为“中止”。此外花样年50亿元的租赁住宅专项公司债券、富力地产60亿元的住房租赁专项公司债券、金融街50亿元的公司债等等也都遭遇“拦路虎”。

  严厉的监管下，房企融资渠道越来越窄。根据同策研究机构数据显示，9月份，40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，再创2018年全年度新低。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示：房企融资遇冷，主要还是受到政策面严控的影响，对于各类资金进入房地产行业，监管依然保持较大的审查力度。类似融资政策收紧，也是希望房企主动进行降价销售，将依靠外部输血变成依靠自身造血。

  屋漏偏逢连夜雨，在融资渠道收紧的背景下，还债高峰又接踵而至。受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期，据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。

  2018年下半年到2021年是集中兑付期，债券到期规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

  信托、赴港上市成救命稻草

  各个渠道遭遇“封锁”，信托成为目前房地产的救命稻草。普益标准最新数据显示，9月共有61家信托公司发行了1238款集合信托产品（包含根据成立日期推算的发行产品），房地产仍是主流。数据显示，投资于房地产领域的产品482款，占比38.93%。

  多位信托人士认为，比起其他行业房地产是金融机构比较容易把握的行业，从投资回报来说也是比较高的行业。“今年我们的产品中起码有一半是房地产类的信托，主要原因仍是收益率高。现在地产信托的年化收益最少都在8%以上，这是其他行业没有办法给出的。由于其他融资渠道被封堵，现在通过信托融资的地产商越来越多，我们相关的产品一个接着一个，根本做不完。不过随着供给增多，目前我们对房企的资格审核也相应提高，抵押、担保一个都不能少，倾向于做头部企业的产品，且利率也出现上升，从本月开始，我们所发产品的利率大都在10%以上，而且有继续上涨的可能。”一家信托企业的华南渠道负责人在接受记者采访时表示。

  根据普益标准的统计，今年9月份发行的房地产信托，中长期的产品出现价格普涨的情况，其中2至3（不含）年期产品平均最高预期收益率环比上升0.19个百分点至8.97%，3年期及以上产品平均最高预期收益率环比上升0.25个百分点至8.75%。

  情况更为严峻的中小险企则选择赴港上市。据不完全统计，今年以来已有美地置业、大发地产、正荣地产、弘阳地产等近10家房企正式在香港上市或递交上市申请。

  不过从目前来看上市的情况并不理想，如美地置业上市首日便遭破发。“破发当然不好受，但是更为重要的是现金流，房企首先考虑到的是活下去。虽然资本市场不受认可，但是上市确实能在一定程度上缓解资金压力。”严跃进表示。

      （来源：北京商报、21世纪经济报道）