多地密集调整公积金政策 将更合理满足刚性住房需求

　　各地对于公积金政策的调控仍在加码，但一二线城市和中小城市的调整措施出现分化。江西省住房公积金中心9月21日发布公告称，将于10月开展公积金“对冲还贷”业务，即每月从公积金账户余额中直接冲抵当月还款本息金额。而日前，杭州、广州、北京等一线城市发文明确公积金异地购房限制提取。分析人士指出，公积金政策的调整主要强调惠民便民，满足刚性住房需求，预计未来调控政策内容将不断出现。

　　公积金将对冲还贷

　　根据江西省住房公积金中心发布的公告，为更好地服务于缴存职工，将于10月停止委托划款偿还住房公积金贷款业务，原已办理“按月划拨”业务的职工将自动转为“对冲还贷”业务。

　　具体来看，2018年10月前已签订的《省住房公积金贷款委托划款协议》(以下简称《划款协议》)将自动转为对冲还贷协议。自10月起对冲还贷协议生效后，江西省住房公积金中心每月将不再按《划款协议》中的金额划拨至职工还款银行卡内，而是在对应的每月还款日从职工的住房公积金账户余额中直接冲抵当月还款本息金额。《划款协议》到期后，职工需到该中心重新签订《江西省住房公积金对冲还贷协议》(以下简称《对冲还贷协议》)。

　　在还款顺序方面，从10月起，将以职工的还款日为对冲还贷日，并按《对冲还贷协议》中签订的对冲顺序依次划扣协议中各委托人住房公积金账户内的余额用于偿还公积金贷款。当委托人的公积金账户内余额不足以对冲月还款额时，委托人须在还款日前将月还款差额存入借款人还款银行账户内，确保正常还款。

　　业内人士指出，此次调整主要是对还款流程简化。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，公积金偿还不是直接进入到职工的还款银行，而是从职工本身的公积金账户抵扣。一方面减轻了银行的一些业务，另一方面也使得操作更加简便，减少了一些程序。此次调整主要从公积金办理部门的效率提高和便利的角度来进行，本身并不涉及到房地产调控的概念。

　　更多城市加入收紧行列

　　事实上，很多城市开展了公积金直接对冲还贷业务。据北京商报记者不完全统计，今年8月以来，上饶市、长沙市、秦皇岛市、赣州市等都相继推行了公积金贷款对冲还贷业务。

　　例如，长沙市于9月起全面启用住房公积金按月对冲还贷业务，将委托划拨还贷整体转换为按月对冲还贷。秦皇岛市于9月3日起，采取系统自动扣划方式，按月从借款人及配偶公积金账户余额中扣划相应金额，用于偿还其当月公积金贷款本息。

　　与简化流程相比，更多地区的公积金政策出现收紧态势。据北京商报记者不完全统计，自7月以来，已有北京市、上海市、杭州市、广州市、太原市、天津市、大连市、内蒙古自治区等超过20个地区发布了公积金调整政策。

　　在违规提取方面，8月以来，北京市、上海市、大连市、宜昌市、黄冈市、南昌市、长沙市等地住房公积金管理中心开展打击非法以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款并收取高额手续费等行为的专项行动。

　　而限制异地购房提取公积金则更为引人关注。7月，杭州市、广州市等对异地购房做出限制。例如，杭州市规定，在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。8月，太原市也发文指出，太原市缴存职工在该市之外和户籍地以外城市购房不得提取住房公积金。9月，北京市、台州市也对异地公积金提取做出限制。

　　值得注意的是，多地公积金开始实行“认房又认贷”政策。据统计，9月以来，北京市、台州市相继规定公积金贷款既要看本市是否无房，又要看全国范围内的个人住房贷款记录。

　　房地产调控加码

　　多地公积金政策收紧也引发了市场关注。分析人士指出，近期多地密集调整公积金政策，其一是流动性压力较大，其二是为了更合理满足刚性住房需求。中原地产首席分析师张大伟对北京商报记者表示，2018年很多城市公积金政策明显收紧，主要原因是因为商贷价格太高使得公积金使用率提高，很多城市的公积金额度吃紧。

　　严跃进则认为，公积金政策的调整，主要还是强调惠民便民的政策，让普通百姓能够使用公积金购房，因此调控是次要的，关键还是用公积金更加汇集一部分群体来买房。从严格提取限制的做法看，其实也是考虑到公积金的使用情况，对公积金政策进行管控。

　　数据显示，8月以来，公积金调整城市从之前集中二三线城市向一二线城市到三四线城市均有大量分布，更多的城市加入调控队列。张大伟指出，多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现。

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　　楼市“新补丁”打在了公积金上。

　　9月13日晚，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)，提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”。

　　21世纪经济报道注意到，2018年以来，在如何让公积金政策更好地服务刚需，防止公积金用于投机炒房上，各地政策力度不断加大。而北京此次公积金新政，则被认为是在这一领域的一次“全面”的政策导向调整。

　　资金紧张问题再现

　　此轮2016年开始的长周期，让公积金资金流动性紧张的问题再次显现，曾经被人民日报撰文批评的“沉淀的公积金躺在银行里睡大觉”现象不再。

　　根据《全国住房公积金2017年年度报告》，2017年全国住房公积金提取额12729.80亿元，比上年增长9.49%，这一速度比前一年的5.8%大幅增长。历年累计的住房公积金提取总额则达到73224.38亿元，占缴存总额的58.65%。

　　缴存方面，2017年全国住房公积金缴存额18726.74亿元，比上年增长13.06%，增速相比上一年有所下滑。历年累计缴存余额则为51620.74亿元，比上年末增长13.13%。

　　贷款方面，到2017年末，全国个人住房贷款余额45049.78亿元，比上年末增长11.14%;个人住房贷款率87.27%，比上年末微幅减少，但仍高于有关部门设定的85%的警戒线。

　　同时，总体情况稳定，但分省来看东西部省份的差异还在加大。数据显示，天津、安徽的提取率超过80%，浙江、宁夏、海南、北京、江苏、青海、辽宁、广东的提取率则超过了70%。

　　业内以个贷率(个人公积金贷款余额占年末住房公积金缴存余额的比率)来衡量公积金住房贷款的使用力度，该指标越高说明住房公积金贷款用于支持职工购房的力度越大。若个贷率超过85%的警戒线，则意味着公积金余额趋紧。

　　根据21世纪经济报道记者统计，全国31个省、市、自治区中，已有16个地区个贷率超过警戒线。与高提取率省份类似，此类超警戒线省份中，以东部发达地区为主，天津、安徽、浙江三省市的个贷率超过100%。

　　2017年末，上述超警戒线的16个地区，其住房公积金缴存余额总和达到29873亿元，占到全国缴存余额的近60%。

　　“每一轮楼市持续上行之后，部分城市都会出现公积金资金紧张的问题。”易居研究院副院长杨红旭认为，在资金压力加大的背景下，地方在短期内可能采取开源节流两方面措施，一方面减少对非自主需求的购房行为的资金支持;另一方面加强对企事业单位缴纳公积金的监督和管理。

　　政策收紧为满足刚需?

　　北京颁布公积金新政前，各地已经进行了一轮以打击违规提取和限制异地公积金购房的政策调整。

　　打击违规提取方面，8月以来，大连、宜昌、黄冈、南昌、长沙五地住房公积金管理中心开展意在打击非法中介协助缴存职工以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款并收取高额手续费等行为的专项行动。

　　而限制异地购房提取公积金的城市则更为受人关注。7月份，杭州、广州等地对异地购房作出限制。杭州规定，职工在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。广州则提出对在非广州市和非本人及配偶户籍所在地购房的，暂停提取住房公积金资格。

　　8月14日至17日，太原连发三文收紧公积金政策，明确提出太原市缴存职工在该市之外和户籍地以外城市购房不得提取住房公积金。此外，天津市、内蒙古自治区、义乌市等多地也都陆续收紧了住房公积金提取政策。

　　对此，多位受访人士均指出，近期地方政府密集调整公积金政策，除却流动性压力较大的原因以外，一个更重要的出发点，则是切实满足刚需购房需求。

　　5月2日，住建部、财政部、人民银行、公安部等四部门曾联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，该通知明确要求“防止提取住房公积金用于炒房投机”，并提出“重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房”。

　　通知还专门提出，对异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

　　“一些楼市热点城市，在落实过程中的政策力度，要比《通知》的要求更大。”有东部房企的管理层人士向21世纪经济报道表示，这些城市公积金提取压力较大，而无工作、无户籍、无创业的“三无”公积金异地购房，其出于投 资的可能性较大。对类似购房行为做适当限制，有利于优先满足刚需购房、首套购房和租房。

　　北京新政预示新风向

　　在这个时间节点下，楼市调控风向标北京推出公积金新政，也被认为充满了“政策调向”的意味。

　　“北京的公积金缴存额度排名全国第二，流动性并不是那么紧张。这是一次主动的政策导向上的调整和尝试，核心目的是实现‘房住不炒’，而不是由于流动性紧张导致的被动措施。”51社保CEO余清泉如此评价北京公积金新政。

　　余清泉指出，北京公积金新政有三大导向，一是将贷款额度与存缴年限挂钩，优先满足工作时间长、居住需求更稳定迫切的刚需群体;二是限制异地提取，降低资金流向楼市热点地区参与炒房的可能;三是将贷款政策与城市规划相结合，以经济杠杆引导功能和人口疏解。

　　余清泉认为，前两大导向，其核心逻辑与本轮调控中，找出并尽可能满足真正的刚需群体相符，有可能成为一些热点城市跟进公积金政策调整的参考。但第三个导向，在国内没有先例，其落地效果还有待观察，其他城市很难在短期内跟进。

　　但新政亦有争议，主要集中在是否会对年轻人购房产生影响。如果是22岁大学本科毕业职工，就职后开始缴存公积金，正常情况下可贷满120万需要缴存11年以上，也就是34岁左右。

　　贝壳研究院数据统计显示，北京申请公积金住房贷款的购房者年龄，集中在30-40岁区段，占比超过50%，30岁以下占比超过20%。其中，中、低收入群体占绝对主体，2017年占比达到98%。

　　“这主要是为了引导市民合理住房消费，落实‘租购并举’、‘先租后买’。”对此，北京住房公积金管理中心相关负责人解释称。

　　实际上，这并非孤例。21世纪经济报道注意到，近年来，北京住房政策的制定过程中，对于刚需合理购房年龄的判断可能正在发生变化。以北京2017年末开始大力推动的共有产权房为例，按照北京相关政策，单身人士申购需年满30岁，比其此前的主力政策性住房自住房，申购门槛延迟了5年。

　　(房掌柜整理来源自北京商报、21世纪经济报道)