下半年楼市调控开启严打模式 房地产开发或遇资金压力

　　17日，国家统计局发布的2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，从同比看，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%，涨幅均与上月相同。

　　业内人士表示，2018年下半年楼市调控力度将全面超过上半年。

　　7月全国楼市调控超30次

　　在住建部于7月发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启了一轮房地产整顿。中原地产研究中心统计数据显示，本月各地政策累计已经出台了30次，年初至今更是超过了220次。

　　据统计，全国超过80个县级以上城市在上半年发布了各类型的调控政策。从政策类型和调控方向看，今年的政策不仅仅局限在2017年就有的限购、限售、约束信贷等类型，相对2017年更是全面升级市场监管，并在6月底开始一轮历史最严格的30城市监管。从7月初开始，多个城市开始全面加码调控。据预测，预计2018年下半年的楼市调控力度将全面超过上半年，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。

　　房价触及过热区间

　　易居研究院对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均计算得知，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，相比5月份的0.8%继续扩大，是近21个月最高值。

　　统计局数据显示，6月70大中城市从环比看，超过一半以上的城市房价环比涨幅超1%。一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

　　具体来看，新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市多达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别环比上涨3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，6月份，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。其中，15个热点城市新建商品住宅销售价格涨跌互现。环比下降的城市有2个，比上月减少3个，最大降幅为0.2%;持平的3个，增加2个;上涨的10个，增加1个，最高涨幅为3.6%。同比下降的城市有7个，比上月减少1个，最大降幅为2.2%;上涨的8个，增加1个，最高涨幅为5.3%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，6月房价涨幅创造了2016年9月以来房价平均涨幅最高点，也是本轮从2015年开始持续到今天3年楼市上行周期中的楼市价格高峰的次高点。

　　上海易居房地产研究院研究员詹毅凡表示，6月份70城房价指数环比增幅有所扩大主要是由二线城市所拉动的。全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在“合理”区间之后，5、6月再度触及“偏热”区间。

　　二三线城市有待降温

　　相对于一线城市房价趋于平稳，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月有所扩大。而35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6%和4.3%。

　　全国主要城市地价监测报告显示，人才引进政策和非热点城市调控力度宽松，刺激了各类需求，部分城市出现相对明显的升温。其中，三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平，处于高位运行。

　　针对楼市高温向二三线城市传导的情况，张大伟指出，“最近几个月全国密集发布的各地人才政策，影响了市场需求。叠加摇号政策刺激，限价摇号政策导致了部分城市购房者恐慌入市。部分城市出现了局部成交热，这也是导致楼市依然火热的原因”。

　　7月16日，在解读全国房地产开发投资和销售双双上涨时，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，今年以来三四线城市房价涨幅确实比较高，有一些热点城市上涨的压力比较大。下一步，还将加强和完善宏观调控。

　　调控开启严打模式

　　中原地产研究中心数据显示，在住建部发布30城市巡查整顿房地产通知后，全国多城市密集开启了一轮房地产严打整顿。

　　7月17日，厦门市国土资源与房产管理局制定出台了《关于进一步加强精准调控稳定房地产市场的实施意见》划分思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价，确保全市新建商品住房控价目标的完成。

　　7月9日，大理市印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，在大理市行政区范围内全面实行新建商品住房销售价格申报备案制度，严厉打击房地产领域违规销售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等扰乱市场秩序的违法违规行为。

　　7月1日，昆明市发布《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》，要求商品住房接受价格管理的6个月内，每月实际销售均价不得高于同项目、同品质、同类型最近一个月的商品住房合同网签备案均价;在预售价格6个月后方可申请调整，且每12个月内，商品住房合同网签备案均价上浮不得超过6%。

　　福建省宁德市新政提出，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内。

　　河南省明确列出房地产开发企业16种违规销售行为，包括取得预售证后不在10天内一次性公开全部房源信息并销售、捆绑搭售、向不具备购房资格的对象出售商品住房、实行“零首付”“首付贷”等违规行为。一经发现，相关部门会以暂停网签、案例曝光，甚至列入严重违法失信企业名单等方式进行处置。

　　“7月上半月房地产调控已经超过30次，刷新最近2年楼市调控同期纪录。”张大伟说，2018年下半年楼市调控力度将全面超过上半年。

　　房地产开发或遇资金压力

　　房地产开发投资方面，曾在一季度“一骑绝尘”、增速高出投资总体增速，然而到了二季度却显出疲态。数据显示，1-6月，房地产开发投资同比增长9.7%，较前5月回落0.5个百分点，6月单月同比增长8.4%，较上月回落1.4个百分点。

　　蔡浩评价称：“这体现出受严监管、去杠杆政策的影响，房地产开发企业的各项融资渠道明显收紧，资金来源依旧较紧。”

　　展望下半年投资情况，交通银行首席经济学家连平表示：“年内房地产调控政策不会放松，商品房销售增速可能继续下降，甚至负增长。房企融资难度加大将会影响到拿地行为和投资开发行为。”

　　此外，连平表示，棚改货币化政策调整也将对房地产开发投资形成压力。预计下半年房地产开发投资增速可能从上半年的高位增长回落，全年增速预计为6-8%，持平或略高于去年。

　　基建和制造业投资方面，连平表示，随着PPP项目清理工作收尾，未来项目库金额和数量将趋于稳定甚至回升，有助于下半年基建投资企稳;此外，在工业企业盈利改善、降低重点制造业行业税率、打造制造强国政策的支持下，高端制造业投资的增长速度将加快。“综合来看，预计全年固定资产投资增长6.5%左右，低于去年。”连平称。

　　房企资金压力难解

　　业内人士表示，下半年，在大的经济环境下，资金收紧趋势难改。同时，银行贷款、信托、公司债等境内融资渠道收紧，海外发债也开始受限。有消息称，监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资，禁止公司债与票据之间互还。

　　同策咨询研究院数据显示，今年5月，重点监测的40家典型上市房企完成融资金额451.17亿元，环比上月的769.12亿元减少41.34%，融资总额成为近一年来新低。

　　6月11日，证监会披露文件显示，中弘控股、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划已被中止。2018年以来，已有上海宝龙、龙湖地产、富力地产、合生创展、花样年等十几家房企的债券发行中止。

　　海外融资方面，国家发改委有关负责人指出，将规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　2018年或是房企资金最近4年资金压力最大的一年。据Wind资讯统计，今年下半年海外融资地产债到期规模564.75亿元左右，2019年、2020年到期规模更是均超千亿元，分别达1436.95亿元和1007.03亿元。

　　业内人士表示，部分负债率较高的房地产企业或面临较大风险，成为未来房地产行业坏账的主要来源。他建议，房地产企业加快其去库存的节奏，加快销售回笼资金，加快周转，改善现金流，恢复部分内源融资能力。另外，房企应减少盲目拿地，量入为出。

　　(房掌柜整理来自经济参考报、北京日报、中新经纬、北京商报)