“求钱若渴”
这只是房企融资困局的冰山一角。楼市调控以来,针对房地产行业的违规融资例如土地融资、首付贷等遭全面严查,私募资管、银行委托贷款等也不同程度受到严控。克而瑞研究中心数据显示,今年5月,监测的108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%。业内机构还指出,随着4月资管新规的出台,大部分投向房地产行业的非标融资也将在2020年底前无法续发或存续。
不少房企的负债率已经拉响警报。Wind数据显示,今年一季度末,我国房企资产负债率上升至79.42%,创下13年新高;资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。有银行业人士曾透露,负债率超过70%就很难得到贷款,这是一条“隐形警戒线”,也有业内人士表示负债率警戒线是80%。国资委主任肖亚庆此前曾公开点名两家负债率超过85%的央企,分别是中国铁物和中钢集团,均是靠钢贸业务虚增规模,引发债务风险。
与此同时,许多房企的现金流也告急。Wind数据显示,A股128家上市房企中,一季度现金及现金等价物净增加额为负的房企达到72家,占比超过一半。
被按住资金命门的房企开始转战其他融资渠道。据中原地产研究中心统计数据显示,截至2018年前5个月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔、293.72亿美元,与2017年同期的31笔、127.85亿美元相比上涨幅度达到了130%。此外,房地产集合类信托的发行规模也占到全部发行产品的约1/3,但信托融资成本相对也较去年提高2-3个百分点,尤其是中小房企融资成本普遍提高。
降杠杆率为当务之急
另有分析师指出,近两年房企融资模式有所创新,比如购房尾款、物业费等ABS融资和永续债融资,还有其他非标债权融资和民间借贷等方式,这些债务并未计入负债中,房企所要面对的债务危机远超过市场想象。
央行在6月下旬发布的《中国区域金融运行报告(2018)》中就批评房地产企业的高负债率。“一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定,市场不规范,监管难度较大,房地产市场长效调控机制有待完善。”央行在报告中如是写道。
值得一提的是,房企兼具金融属性,对杠杆的依赖性强,负债率的失控与房企高杠杆经营模式不无关系。“2018年,房地产企业最重要的工作就是降低杠杆率。”中原地产首席分析师张大伟表示,在规模化竞争格局背景下,非常明显的拿地加速过程也推动了房地产企业的融资需求。但房企因为2016年替换了部分高成本资金,房企资金链依然宽裕,随着调控持续,发债等渠道还有可能收紧,房企的压力将越来越大,2018年将是房企最近四年资金压力最大的一年。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,其实兑付的风险预警在2017年就已经存在了,但目前政策的持续性超乎预期,至今没有宽松迹象,所以从时间上看,虽然企业对还债高峰期有所准备,但是偿债方面的压力仍比想象要大。“现在购房需求带来的资金回笼速度还是可以的,并不是很尴尬,换而言之,摇号政策持续,市场交易本身并不悲观。但是如果各类高杠杆债务多,那么兑付压力、部分保证金缴纳压力、部分到期收益兑付压力等,都会倒逼此类房企采取股权质押、增发,或者说以价换量销售。”严跃进分析道。
中小企业受影响程度预计最大。张大伟表示,部分城市调控已影响房企销售,龙头房企压力不大,中小房企将面临困境,预计年内还将会出现多宗股权融资,中小企业被兼并。申万宏源在一份研报中也指出,目前银行端的开发贷、信托与信用债的融资名单正逐步打通,信用融资风险统一管控,通过整理房地产存量信用债和2018年新发债券的融资主体变化可以看到,上市公司、央企、规模房企融资比重大幅提高。未来融资压力大时,行业有望加速洗牌。
(房掌柜整理自中国经济时报、北京商报)
2022-02-17 10:28
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