2017上市房企金融能力TOP50出炉 金茂排名第一位

　  2018年5月23日，中国房地产业协会金融专业委员会举办“2018中国房地产金融论坛”，会上发布中国房地产企业金融能力评价研究成果及《2017上市房企金融能力TOP50》。

　 根据2017中国房地产上市公司金融能力研究报告TOP50企业显示，来自沪深交易所的房地产上市公司（含同时在香港上市的公司）共19家，来自港交所的房地产上市公司共31家，其中中国金茂、华润置地和龙湖地产位居三强。招商蛇口、万科、新城控股、保利地产、华侨城、华夏幸福和世茂房地产分列第四至十位。

　　总体来看，金融能力前50强房地产上市公司实力较强。从规模上看，净资产规模平均为615.22亿元，销售业绩良好；从偿债能力看，资本化比率适中，平均资本化比率为53.04%；从盈利能力看，盈利水平较强，净资产收益率平均为17.77%，总资产报酬率平均为6.58%。从资本营运能力来看，资产周转较快，资产周转率为0.23%，资金成本控制较好，平均资金成本6.98%。从发展能力来看，资本增长速度较快，资本增长率平均为28.03%，未来业绩具备较强保障。

   上榜的房地产上市公司以民营企业占据半壁江山，共25家，充分显示了在我国房地产行业竞争日趋激烈的情形下，民营房地产公司依靠强大的金融能力，在房地产市场具备了强大的竞争力。国有房地产公司依靠较强的品牌优势、资源优势和开发能力优势，也成为上榜名单的重要组成部分，其中中央国有企业共8家，地方国有企业6家。

    房地产行业是资金密集型行业。2016年以来，房地产调控政策陆续出台，房地产企业融资渠道整体收紧、融资成本进一步上升，进一步考验房地产企业的资金控制能力。中国房地产业协会金融专业委员会本选取了2017年在上海、深圳、香港上市的218家房企为考察对象，测评出了2017年度上市房企金融能力TOP50强。

    近15个月以来，标普、穆迪、惠普三大评级机构已四次正向调整龙湖评级。近期，中金、花旗、汇丰等投行相继发布报告，普遍看好龙湖稳健财务盘面。

　　中金公司研究报告重申，龙湖地产为板块首选标的，目标价港币31.58，对应12 倍2018年预测市盈率，隐含33%上行空间。公司四大主航道业务扩张路径清晰，财务把控纪律严格，这将转化为盈利的可持续增长以及结构的不断改善。因此，公司价值亟待重估。

　　龙湖集团靠的是什么？一位接近龙湖的人士表示，龙湖一贯奉行严格的财务纪律。财务管理策略上，可归纳为八个字：稳健、低成本、多渠道。

　　稳健：没用过非标、影子银行、信托

　　据了解，龙湖内部有一条铁律，根据负债率控制拿地额度，保持稳健的资产负债表。2017年，龙湖净负债率仅为47.7%，达五年最低。和房地产行业普遍70%-80%的负债率相比，龙湖负债结构健康。

　　截至2017年底，龙湖现金持有量为267.6亿元，现金短债比为4.79，现金较充裕，可完全覆盖短期债务，在现金短债比最高的千亿房企中，排名第一。

　　2017年龙湖集团进入千亿阵营，签约额创历史新高，2018年目标锁定为2000亿元。2017年，龙湖实现合约销售金额约1560.8亿元人民币，同比增长77%。新增76幅土地，其中18块带天街商业地块，土地溢价合理。龙湖对回款率严格管控，始终保持较高销售回款率。

　　龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓表示，“过去三年，在整个行业加杠杆的时候，龙湖没有用过非标，没有用过影子银行，没有用过信托，没有使用任何高成本融资方式，即便是发债，也都在经营性现金流能覆盖的范围内。”

　　低成本：平均融资成本民营房企最低

　　2016年1月，龙湖率先获得惠誉“投资级”评级，2016年10月，获得标普“投资级”评级，2017年3月，获得穆迪“投资级”评级。至此，龙湖成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

　　2017年7月，龙湖以全投资级姿态亮相资本市场，成功发行投资级美元债券，融资规模4.5亿美元2022年到期，3.875%的票面利率创龙湖地产海外发债新低。境内，集团发行40.4亿元绿色债，固定利率介乎于4.4%至4.75%之间，期限介乎于五年至七年；发行中期票据20亿元，固定利率介乎于4.8%至5.0%，期限介乎于三年至五年，维持了长期、低成本的债券融资渠道。

　　借此，2017年龙湖的平均借贷成本进一步降低至年利率4.5%，平均贷款年限5.92年，达到历史最优水平。在2017年平均融资成本最低的民营房企中，龙湖位居第一。

　　2018年3月，标普全球评级将龙湖的评级展望由“稳定”调升至“正面”，并确认“BBB-”的长期主体信用评级。这也是继2017年3月穆迪调升龙湖企业家族评级至Baa3（稳定展望），12月穆迪调升龙湖发行高级无抵押债务评级至Baa3，2018年1月惠誉调升龙湖评级至BBB（稳定展望），一年内境外三大评级机构的第四次评级正向调整。

　　多渠道：成功发行绿色债与首单住房租赁专项债

　　除传统融资渠道外，龙湖积极响应政策鼓励方向，寻觅融资好机遇。譬如，2017年龙湖积极利用多渠道优势，成功发行40.4亿元绿色债。

　　将长租公寓作为四大主航道业务之一，并清晰提出三年内成为行业前三名的龙湖率先拿到了融资。2018年3月，龙湖成功发行全国首单住房租赁专项公司债券，债券票面利率5.6%。

　　至2017年底，龙湖长租公寓“冠寓”已进入全国17个一线及领先二线城市，开业房间超过1.5万间。以北京酒仙桥冠寓为例，即使租金相对周边普通住宅有一定溢价，但开业3 个月后出租率已突破90%。中金报告估计，预计至2020年，冠寓将为龙湖贡献30 亿元收入。

　　龙湖正在形成住宅开发销售为核心，商业运营、长租公寓及物业服务四大主航道业务并进的多维布局。预计至2020年，龙湖商业租金收益超过60亿元，物业收入接近60亿元，加上长租公寓的30亿元租金收入，到2020年龙湖经营性收入将超过150亿元。

　　“这对公司应对未来行业变局是非常大的支撑，评级机构是很看重经营性收入的。龙湖过去多年一直坚持自己的战略，非常坚定坚决执行，才有了今天的红利。”邵明晓说。

　　而在当前融资渠道受限、额度趋紧、利率上行的环境下，龙湖对战略和财务纪律的这种坚持，可以持续增强企业竞争力，最终在分化波动的市场中脱颖而出。

(房掌柜整理来自经济日报、中商情报网)