房租回报率持续走低 5万间将会是长租公寓生死门槛

　　长租公寓如何盈利，如何找到真正的蓝海？“这是品牌加资本的行业，不是简单装修与物业管理，未来要拼的还是品牌与特色。”王戈宏指出，开发商一直在为家庭盖房，而租赁者更多的是年轻、单身群体，目前产品供应侧，针对这一群体的居住产品很是稀缺。

　　王戈宏的说法，在记者的采访中也得到证实。“对我们租房的人来说，租房是刚需。公寓产品相比普通住宅，租金还是高。”毕业后就在北京工作的刘东（化名）向记者感慨，公寓产品让他多了种选择，但合适的公寓产品并不多。

　　刘东这类人群并非个例。链家研究院《集中式长租公寓白皮书》指出，中美两国的青年公寓人群分类大致相似，蓝领工人占比超过一半，金领占比在5%左右。不过，目前在市场供给方面，按照房源能够容纳的入住人数测算，相较竞争炽热的白领市场，两端的蓝领和金领公寓拥有更高的增长空间。

　　“很少有企业在研究消费客群的居住产品特性，这是一大问题。”王戈宏解释，针对刚毕业大学生1000元租赁住房，到底是10平方米还是15平方米，是混居还是独居，厨房是否需要，这需要深入研究。以此类推，研究2000元、4000元、10000元的产品类型，企业要找到产品的分层定位。

　　住房租赁REITs“风动”

　　长租公寓与资本的关系密不可分。作为“重资产”的长租公寓，资产证券化普遍被认为是未来的一条出路。

　　“长租公寓需要政策扶植，特别是REITs的支撑，企业才有盈利的机会，这一过程大概需要2-3年。”中经联盟秘书长陈云峰表示。

　　值得注意的是，类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽，正打破长租公寓的资金掣肘。2017年年末，各种背景企业的REITs类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

　　不过，细究下来，我国的REITs尚处在初级阶段，正从类REITs向真正REITs过渡中，仍存在部分问题亟待解决。

　　来自链家研究院的报告指出，我国发行的REITs基本为债权型，与西方国家以产权分割为基础的REITs有很大不同，只能称为类REITs。我国传统的信托基金采取私募方式，无法在证券交易所挂牌交易，我国没有针对信托基金交易的二级市场，即便是以股权交易形式的物业转让，也受到监管部门严格限制，如北京招拍挂市场推出的自持型地块，任何形式的转让都需上级城乡建设主管部门审批，限制了二级市场的流动性，一方面影响了物业价值评估，一方面堵死了企业正常经营的退出机制，不利于市场的良性发展。因此，相关法律法规的完善和二级市场的搭建极为迫切。

　　一米好地COO陆诗冬认为，我国的类REITs如果要发展成为真正的REITs需要政策的多重补给、明晰化，重中之重是建立良好的税收和法治环境。