楼市调控政策轮番加码 中国楼市已经在“转凉”？

　　全国性的房地产去库存周期已经接近尾声，后续楼市调控政策轮番加码，楼市出现土地大规模流拍、一线城市重现1成分期首付、特价房等下行信号。

　　但是，国家统计局数据显示，8月70城房价环比涨幅创两年最高，仅厦门(楼盘)微跌，呈现普涨局面。业内专家分析称，由于统计口径等因素，统计数据或存在结构性“失真”，市场其实已经在“转凉”。

　　1成分期首付重现一线城市

　　深圳和广州(楼盘)楼市近期重现一成首付，以折扣之名行降价之实。

　　据报道，以深圳大鹏新区一个住宅楼盘为例，其目前在售93-124平方米3-4房的住宅，不仅价格较之前有所下调，还推出了分期首付的付款方式。一名销售人员告诉记者，其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米，“最近降价了一些，最开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。”

　　备案价没有变，但折扣会多一点。”上述销售人员表示。

　　如果以毛坯总价计算，业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是，业主首期只需付完一成首付，为33.8万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。

　　深圳一些楼盘则推出了部分特价房源，“现在没有降价，都是以特价房源的形式放出来。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源，“82平方米的特价单位总价在302-310万元之间，最开始是330万元左右。”

　　此外，近日实地调查发现，广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位，以折扣之名行降价之实，有楼盘降价幅度近20%。部分开发商为加速回笼资金，降低购房门槛，一成首付重出江湖。

　　与此同时，调控下楼市乱象丛生，双合同屡禁不止，部分楼盘为加快签约进度，拒绝公积金贷款，商业贷款折扣力度高于公积金贷款，引导购房者选择商业贷款，加快资金回笼。

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土地流拍节奏加快，一二线城市“地冷价跌”现象明显

　　据统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，平均每天4宗，流拍建筑面积近8000万平方米。据中指院数据，一二线城市流拍率峰值在今年6月，分别达19%和7%， 属于2013年以来的峰值水平。

　　2014年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗，但今年前7月300城总流拍宗数达258宗，与14年同期相比高出59%。

　　换句话说，无论是土地流拍宗数，还是流拍率，今年都将创下历史新高!

　　比800宗土地流拍更夸张的，则是房企的债务重压。

　　时间到了都是要还钱的。看看A股和港股千亿资产房企动辄200%的负债率，真让人透不过气，而且和2016年相比，超过75%的房企借的钱更多了，杠杆比率更高了...

　　接下来四年，对于房企显然是生死考验。偿债高峰来临，现金流就是一切，这种情况下，自然低调为妙。

　　然而，官方数据却显示，房价不仅没跌，还呈现普涨态势。

　　9月15日，国家统计局数据显示，8月70城房价环比涨幅创两年最高，仅厦门微跌，呈现普涨局面。从新房价格来看，不仅涨幅同比全线扩大，上涨城市数量也有所增多。

　　(房掌柜整理自华尔街见闻、第一财经网)