落户政策警示“上涨”燕郊单价超2万元房源破冰成交

春节前后的燕郊楼市热度不减。
　　首先是去年最后一个月，燕郊集中成交了十余套单价超2万元/平米的房源，使过去2万元/平米市场上有价无市的局面被突破一角。而年前央行关于非限购城市首套房首付比例可下调至20%的通知发布后，燕郊本地多家银行已经在节后开始执行，拉高一小波购房者积极性。
　　而据和讯房产了解，在看好后续房产政策的基础上，今年燕郊多个项目计划参加到冲击单价2万元关口的队列中。分析指出，在北京市外溢购房需求比较稳定的基础上，随着燕郊土地市场收紧以及标杆楼盘进入中后期营销阶段，加上金融、交通等各项利好政策的影响，2016年，或将成为燕郊楼市站稳2万元时代的元年。
　　但2月17日，河北省发布《河北省居住证实施办法(试行)》，其中指出对城镇综合承载压力大的，可结合本地实际，建立居住证积分落户制度，有分析指出此举虽然不会大幅影响燕郊楼市，但随着土地、落户等政策的规范，政府扭转燕郊楼市过去“上涨”模式的意图明显，未来燕郊房价仍需警惕非理性涨价。
　　首付两成撬动购买力
　　2月15日大年初八，春节假期刚过，燕郊102国道两侧的售楼内已经开始忙碌，在孔雀城盛景澜湾的售楼处内，坐了五六组看房的客户，据和讯房产了解，这些来访客户均是在听闻燕郊下调首套房首付比例后前来咨询的。
　　2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，“不实施"限购"措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”
　　上述通知发布后，中国建设银行、兴业银行、中国银行、光大银行等燕郊支行均下调准入楼盘的首套房首付比例至20%，执行利率为4.9%，而此前的首付比例为25%或30%。
　　在售楼处内看房的多位购房者对于下调首付比例的政策比较欢迎，近一段时间都在选购婚房(上海中原、代理、租房)的李杰(化名)表示，“由于资金并不充裕，之前三成首付的时候，如果要买我们比较中意的房型就要推迟买车计划，现在减少1成首付后，正好省出了买车的款项。”
　　分析指出，下调首付比例后，由于贷款总额增加导致购房者的月供压力随之增加，但央行近年来多次降息，而今年还有可能出台相关利好政策，给予购房者的积极信号要大于增加的月供压力。
　　“对于燕郊这些在限购城市周边的三四线城市来说，执行下调首付比例至20%的政策后，购房者以商业贷款方式进入燕郊楼市更加便捷，进而带动市场交易量增加。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，燕郊这类地区的房产购买力还是比较强的，而且部分购房需求会从限购城市中转移过来。
　　据克而瑞统计数据显示，2013年到2015年，燕郊地区楼市成交量是逐年上升，其中2015年33个住宅项目总成交套数同比上一年大增约9000套，几乎翻了一倍，证明了利好政策对燕郊楼市的影响非常大。
　　燕郊多楼盘将冲击2万元关口
　　据中国指数研究院统计数据显示，2015年12月，燕郊楼市集中成交了16套单价在2万元/平米以上的房源，分布在金谷·美丽公馆(资料、团购、论坛)、首尔甜城、港中旅·海泉湾和黄金蓝湾等四个项目，其中金谷·美丽公馆成交了11套，成交均价达到逆天的28503元/平米。
　　而受首付比例下调影响，今年燕郊将有更多项目冲击2万元单价。据和讯房产了解，包括首尔甜城、碧桂园时代城，以及汇福悦榕湾、黄金湾等项目，都将参与其中。
　　汇福悦榕湾营销总监刘振刚对和讯房产表示， “悦榕湾2期的成交均价在18500元/平米，以2万元/平米价格成交的房源也有很多(2期)，后期我们还有更好的房源面市，价格方面会随行就市。” 据介绍，汇福悦榕湾拟计划在3月份再开一栋楼。
　　而据首尔甜城项目销售表示，“项目高层产品目前已经卖完，计划在3月份开始陆续推出剩余的花园洋房产品，均价待定，但预期房价将达到2万元/平米。”
　　与本地房企项目相比，碧桂园和港中旅等外地房企旗下项目冲击2万元单价的概率更大，代理碧桂园时代城的北京豪展房地产经纪有限公司表示，碧桂园时代城预期均价将在2万元/平米左右。
　　而燕郊另一家外来大型房企港中旅今年也有可能推出2万元/平米的新项目，据和讯房产查阅发现，港中旅于去年2月9日签约拿下两块燕郊住宅用地，楼面价分别达到9294元/平米和 9561元/平米，
　　此外三河市胜川房地产开发有限公司于去年2月6日签约的燕郊思菩兰西路东侧地块其楼面价也高达8620元/平米。
　　据了解，上述三幅地块分别在合同中约定于去年10月底和今年3月底开工。不出意外这三个项目将于2016年下半年陆续入市，业内人士表示，按将近1万元/平米的楼面价计算，其销售均价将突破2万元/平米。
　　土地市场收紧需警惕房价上涨“从2014年开始，燕郊土地市场大幅收紧，导致新项目越来越少，现在新出的住宅项目都是过去已经出让的地块没有开发完或者开发不善而转让的，地块面积也比较小。”燕郊当地某开发商对和讯房产表示，目前燕郊燕顺路以西的潮白河沿岸已经计划不再出让任何性质的建设性用地，包括住宅和商业用地，而只用于景观性用地。
　　另据传闻，燕郊未来三年将不再出让新的住宅用地，并且出让土地将经过通州审阅，但该消息未得到官方明确肯定。
　　据三河市土地出让信息显示，2013年12月，全市共出让了18幅商品住宅用地，总出让面积达1305.5亩，而土地政策收紧之后，2014年1月1日至2016年1月20日，两年多时间仅出让6幅商品住宅用地，总出让面积只有367亩，两年供应量综合还不到2013年的三分之一。
　　而2015年三河市只挂牌出让了一宗70年产权的住宅用地，全年只签约成交四宗住宅用地。
　　分析指出，上述措施的出台，意图扭转燕郊区域过去单纯发展房地产业，导致产业发展荒废的畸形模式，其效果将在未来几年中越加明显。
　　另外，2月17日河北省发布《河北省居住证实施办法(试行)》，办法中指出，对首都周边的三河市等县、县级市可根据实际情况，综合合法稳定职业、合法稳定住所、参加社保年限等因素，合理确定落户条件，城镇综合承载压力大的，可结合本地实际，建立居住证积分落户制度。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，积分落户等政策的出台，其目的就是控制城镇发展规模，对燕郊而言，其意义在于促进其加大产业发展和导入的工作，“燕郊土地市场的收紧以及河北省对燕郊相关落户政策的指导，是有助于燕郊楼市企稳的，但要警惕房企借机炒高房价，去年燕郊出现2万元单价成交等房源已经很高，但还有人试图炒高到3万元/平米，这是缺乏理性判断的。”
　　此前，北京中原地产首席分析师张大伟也指出，要警惕燕郊房价过度炒作，他指出“燕郊区域的购房需求大部分是承接北京外溢需求，其中一部分是30%的刚性居住需求，另外70%是投资需求，生活配套、基础设施以及交通等仍是影响燕郊房价的硬伤，从投资角度来说，随着燕郊楼市价格的上涨，投资获利的可能性也在降低。”