海南楼市：火热并且冷静着 楼市市场整体面临着分化

    除了海口、三亚等传统区域，海南东线的文昌、琼海、万宁、陵水一带，因为自然资源丰富，这些年来也受到开发商青睐。

　　在大批游客涌入的同时，海南楼市在春节期间保持住了传统旺季的平稳态势。随着春节假期结束，大批楼盘已经着手酝酿蓄客开盘。在业内看来，节后海南楼市将逐步复苏。挤出投机泡沫的海南楼市，如今更多的是吸引养老、度假人群。

　　市场整体面临分化

　　据海南省旅游委统计，2016年“春节黄金周”全省共接待游客371.22万人次，同比增长19.15%，其中海口作为旅游接待第一的城市，占比超过35%，三亚紧随其后。

　　旅游市场的火热，也为海南房地产市场带来可观的客流。据海南新浪乐居监控数据显示，春节长假(2月7日-2月14日)，海南楼市卖房298套(备案数据)，同比2015年春节微涨2.4%。

　　相比于传统的聚餐、麻将等春节娱乐，旅游成了越来越多人的春节新选择。尤其是海南、云南这样的度假胜地，度假、选房似乎成了过节的两大任务。

　　“今年我们一家五口都在三亚过的春节，除了一家人度假，也想趁这个机会在三亚周边找一套合适的房子。冬天的时候父母可以来避寒，孩子寒暑假也能一起过来玩儿。”家住北京的孙女士表示。

　　业内人士分析，告别了飞速增长期，海南楼市整体面临分化。这种分化直接体现在成交业绩上。在春节黄金周期间，有成交超过20套的项目，但也有很多成交不佳的项目。在这种背景下，虽然今年1月海南楼市成交环比上涨超过六成，但后续想要再实现飞速增长也并不容易。

　　海口一刚需项目相关负责人表示，回乡置业是支撑春节楼市的重要补充力量。但海口本身就是移民城市，本地购房需求较弱。今年海口一系列的购房利好已释放了一部分购房需求，再加上海口的经济发展、就业环境等与一线城市差距明显，对于人才吸引力不足，到了春节时期不论是购房人还是楼盘基本都偃旗息鼓。

　　新兴区域渐受认可

　　虽然相比2014年，2015年海南楼市回暖明显。但海南整体楼市的库存量依旧较高。由此可见未来一年内，海南楼市将持续“去库存”特征。

　　2月2日，央行、银监会发布房贷新政，为刚刚复苏的楼市又带来了一剂强心针。此次，房贷新政在非限购城市首套房首付比例最低可以达到20%。与此同时，在首套贷款没有结清的情况下，二套房门槛也随之降低至30%，而此前这一比例为40%。海南省除三亚依然限购外，其余城市均可享受这一利好。

　　在这一背景下，海南的新兴区域更加受到购房者认可。低总价、优质生态环境成为度假、养老、投资首选。

　　海南东线的文昌、琼海、万宁、陵水一带，因为自然资源丰富，这些年来也受到开发商青睐。雅居乐、碧桂园、鲁能、世茂、富力等房企纷纷抢滩，占据区域里的优质景观资源。而伴随着品牌房企进驻，更为成熟的产品模式也受到购房者认可，部分项目销售也逐步升温。

　　位于文昌的鲁能山海天项目工作人员介绍，项目在春节假期期间推出了“0元登岛”的活动，春节7天假期实现了1亿元的销售额。

　　记者在采访中了解到，不少购房者采取了和亲友“组团”购房的方式，养老需求也成了外来购房者的主要诉求之一。张女士家在北京，她和另外三个朋友一起在文昌购买了度假公寓。“假日的时候可以一起来玩儿，平时老人住在这里也方便互相照应。”

　　观察

　　花样营销不如做足配套

　　虽然春节七天海南楼市表现平稳。不过海南多个区域的不少项目已经从春节开始，通过主题营销活动聚拢人气，为节后市场做准备。

　　在海口，恒大海口文化旅游城、海口观澜湖等项目纷纷推出相关的主题营销活动，为项目提升人气，给后期销售做准备。例如恒大海口文化旅游城在春节期间举办的国际梦幻灯光节，每天能给项目带来近200人次的客流，也给销量带来更多可能。

　　而主打文化休闲牌的海口观澜湖，以复兴城海口保税区直营中心、海口观澜湖新城、复兴城中国香街与骑楼老街等为代表的特色购物街区自然游人激增，据观澜湖新城数据统计，春节两天来访观澜湖新城的客流分别高达6708、6225人次。

　　位于澄迈的富力红树湾在春节期间办了多场活动，累计到场人数超3000人。项目销售人员介绍，春节期间项目都保持有50组左右的客户到访量，销售额达到3亿，春节期间的辛苦没白费。

　　实际上，春节期间海南楼市成交平淡也与供应相关。根据新浪乐居统计，2月份海南仅6个项目开盘。但伴随着春节结束，不少项目都在摩拳擦掌备战节后。

　　对此，海南资深业内人士表示，节前业内传2016年楼市政策将进一步放松，再加上内陆楼市的进一步回暖，将会带热海南楼市，房企的营销活动也会花样百出。

　　历经海岛游这类传统营销手段之后，海南楼市近年来结合旅游、度假、购物等生活方式，在营销手段上也更加多样化。业内人士分析，海南楼市近些年已经逐步成熟，购房者的选择也愈发理性，面对未来市场的分化和客群逐步提升的需求，唯有通过产品细分、成本管控和精准渠道挖掘，以运营和服务赢得客户。

　　记者在采访中了解到，不少购房者对于海南新兴区域的配套仍心存疑虑。

　　“我们居住的片区交通很不方便。老人不会开车，有没有公交车，打车的话也多是黑车，出行成本太高。”春节在海南某新兴区域和家人一起度假的陆宁表示，虽然社区周边有一部分生活配套，但只能满足基本生活需求，生态环境固然好，但起居生活就没那么便捷了。

　　目前，已经有部分开发商提出让客户“留下来”的理念，也就是说不能仅仅是把房子卖出去，更要通过健全的配套、完善的服务，让客户住下来，以此达到良性循环。