首套房首付比例最低至20% 助力房地产市场“去库存”

    临近春节，中国人民银行抛出了房贷政策的“大礼包”。

　　2月2日下午，央行、银监会共同下发通知，调整个人住房贷款有关政策。通知规定在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　这是去年年底中央经济工作会议中提出化解过剩产能和房地产去库存后，政府出台的首个对购房者利好的信贷措施。而此前不“限购”的城市中，首套房购买家庭的首付款比例最低为25%；对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，此前最低首付款比例为不低于40%，新政出台后该类家庭的首付款比例下调了10%。

　　在中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军看来，此次的新政是一个结构性调整的政策，主要是为了应对当前我国房地产市场结构性不合理问题突出的情况。“房地产市场的结构性矛盾，体现在一方面北上广深等一线城市存在大量的刚性需求，房价居高不下；另一方面，二三线城市存在库存积压。”

　　赵锡军认为，政策既体现出帮助民众解决居住问题的倾向，也体现出针对性和差异性，比如购买首套房和改善住房的首付比例各不相同。而新政的出台恰恰是为了解决去年12月份中央经济工作会议提出的一个重要任务——“去库存”。

　　“要解决这个问题，还需要各个部门、各个地区根据自身情况，采取有针对性的措施，配合政策的实施，才能有效化解库存。而和房地产市场发展相关的其他政策，如税收等也要有相应的安排，才能和政策相配套，彻底化解房地产市场的结构性问题。”赵锡军告诉中国青年报记者。

　　2015年，在政策持续放松背景下，房地产市场出现企稳复苏、区域分化、结构调整的新变化。但是，种种迹象表明，当前房地产市场复苏基础不稳，动能较弱，尤其是库存高企更成为制约未来3～5年内房地产健康运行的突出问题。

　　中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈认为新政的出台有较大的实施空间。

　　“目前养老地产、旅游地产、文化地产、医疗地产等新的物业机会不断涌现，创客空间、租赁市场等新服务模式也逐渐兴起，有必要通过金融手段来实现居民住房消费的转型升级。”李佩珈还认为我国居民住房贷款偿付能力大于欧美等国家，且主观违约概率较小，个人住房贷款还有较大的发展空间。

　　2008年，国际金融危机爆发后，为了稳定经济，当年央行推出新政，曾将最低首付款比例调整为20%。这次房贷新政将最低首付比例拉回2008年救市政策水平，在一些行业人士看来有利于房地长市场的回暖。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，新政会给经济发达、人才缺口大、薪酬水平较高的成都、重庆等城市的住宅市场带来成交量的提升。

　　民生银行首席研究员温彬认为，当下正值春节前的返乡季，新政能够提高三四线城市居民的购买力，而房地产市场里中小企业的生存压力比较大，新政对房地产行业自身的转型升级、并购也有促进作用。

　　然而，当首付恢复到最低可达20%的水平线时，会不会再次出现房价上涨的现象？

　　李佩珈认为，虽然和过去的水平线相同，但整个房地产的市场环境发生了很大的变化。“当时房地产市场正处于增长期，而现在房地产市场面临着去库存的大环境，新政的出台不会造成房价的大幅度上涨。”

　　赵锡军也认为，此次新政虽然用降低首付的比例来刺激民众的购买需求，但另一方面政府在政策的制定上也堵住了可能出现的上涨风险。

　　新政中要求银行业及其他金融机构，应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

　　“这意味着‘风险控制’十分重要，银行不能不顾一切代价扩大房屋贷款，从而导致投机炒作，抬高房价，造成上涨的态势出现。”赵锡军强调。

    “此次新政看似是从需求侧发力，因为是结构性政策，从对供给侧的影响看，政策会传递到供给一方，让房地产商按照政策进行调整。”赵锡军认为，新政体现出对房地产市场供给侧的影响，房地产商应根据政策的引导来考虑如何解决一线城市民众的刚需问题和减少在二三线城市的投入。