供求关系悖论 楼市库存高企房价却在上涨

    当下，房地产去库存已成全国各地一致贯彻的目标。今天，央行联手银监会出台降低购房首付比例措施，将进一步助力楼市去库存。不过，在货品积压的情况下，市场本应表现为降价走量，但目前房价下降行情却并未显露，相反却出现小幅上涨。新的一年如何去库存与控房价，成为楼市最受关切的问题。

　　2015楼市转暖 三类城市推高库存量

　　时下一直在反复强调的去库存问题，究竟到了何种地步？来看国家统计局的官方数据，截止2015年末，商品房待售面积达到71853万平米，呈现持续走高的趋势。

　　2015年，在“330”新政、降准降息，以及降低首付比例等一系列利好措施带动下，楼市销量出现明显回升。为此很多人不禁会问，市场在这种去化较好的状态下，为何还积压如此多的存货。

需要明确的是，房地产具有独特的区域化特性。我们看到有些城市在热销，还有不少城市却表现冷清。那么，阻断楼市血脉流通的症结在哪里？易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新网房产频道表示，目前高库存情况主要出现在三类城市。

　　第一类是滨海三四线城市，此类城市经济条件较好，地方政府为吸引产业进入在土地出让方面相对激进，比如烟台、威海等。其次是二线城市的郊区市场，几乎很多二线城市的郊区市场都是大盘聚集，如杭州郊区的萧山和余杭。第三类是西部省会城市，此类城市扩展比较明显，但西部地区的人口导入和产业导入并没太大效果，比如西安。

　　以上分析一方面理顺了楼市库存的主要分布，也论证了高库存出现的缘由。在上述三类市场之外，以一线城市为代表，在城市资源聚集、人口流入量大需求多、产业和服务增速扩大等优势效应带动下，市场利好政策的催化，能明显看到市场产品的快速去化，而高库存城市则难以做到。

　　楼市库存积压 房价为何还在上涨

　　理清了楼市高库存问题，再来看房价变化。来自中国指数研究院的最新数据显示，2016年1月份，全国百城住宅平均价格为11026元/平米，环比上涨0.42%，虽然涨幅略有收窄，但同比仍有4.37%的涨幅，且涨幅呈扩大之势。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均价达到20736元/平米，环比和同比也都在上涨。

　　面对71853万平米的高库存，市场在供大于求的格局下，本应看到的降房价并没有出现。于是市场各方处于僵持局面，开发商房子卖不出去，购房者嫌房价高迟迟难以出手。

　　对此，严跃进分析称，房价持续上涨，一定程度上和信贷政策刺激下市场需求释放有关。一方面高库存地区楼盘基本没有成交，依然占据库存较大份额。而另一类市场需求较好的物业，受政策刺激被积极抢购，占据交易份额的大多数。因此，高库存的部分物业无人问津，积极进入销售市场的物业则面临价格快速上涨的可能。

　　来自中国指数研究院的分析称，经济发展良好、人口持续流入、库存水平较低的一线城市和热点二线城市房价仍存在上涨动力；而库存较高的三、四线城市，房价已有所下调，进一步降价的空间不大。综合房地产市场供需状况和不同城市价格趋势，预计2016年全国商品房价格将保持小幅上涨。

　　支招去库存：实行税收优惠 降低首付款比例

    目前，从中央层面到各级地方，都将去库存任务摆在首要位置。部分库存压力较大的省市已陆续出台以满足新市民需求为主导的去库存措施，通过财政补贴、税费减免、放宽公积金政策等措施，加大对新市民购房支持力度。

　　2月2日，央行联手银监会发布房贷新政，下调不限购城市购房首付比例，其中首套房首付最低为20%，二套房首付比例降至三成。业内分析称，此举意在加速楼市去库存，有利于促进手握资金的白领们回乡置业。那么，未来楼市去库存还会有哪些措施？

　　中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞认为，2016年楼市仍会延续去行政化思路，政策措施或许不会再密集出台，可能会松绑几个仍在限购的城市，推进“营改增”进程等，更多的采用信贷、市场等方式调节。而在华远集团原董事长任志强看来，2016年最先松动的可能就是针对去库存的政策，并看好“个人贷款利息冲抵个税”的方式，让更多人解决住房问题。