高房价不一定高租金 学区房房价与租金背离

　　后来，陈女士和同事、邻居一打听，目前小区的租金还真是这个价儿。“CBD周边租金就是高，我同事在万达广场有一套140平方米左右的三居室，租给了一个小公司，现在租金22000元呢。但房价不高，单价4.8万元左右，所以，我同事这些年一直把房子出租，没有卖。”

　　自己出租房子，当然价格越高越好，于是，陈女士把价格挂在了13500元。“能租出去最好，如果遇到靠谱的租客，13000元我也租。”陈女士这样说。

　　北三环

　　租金相同的房子

　　单价差3万元

　　自己租的房子，80平方米，能卖700万元，但租金只有6500元；自家房子140平方米，卖630万元，租金13000元。这个反差也太大了。陈女士越琢磨越觉得有些凌乱了。

　　这是为什么呢？于是，闲暇时间，陈女士对周边的房价做了一个大概了解，发现学区房租金和周边非学区房差别不大，但房价却明显高出一个段位。

　　“北三环裕中那边最明显，裕中西里一套标有可以直升三帆中学的学区房，塔楼朝西的一套64平方米小二居，单价8.7万元，总价560万元。而相隔不远的裕民路3号院，因为不是学区房，一套南北通透的62平方米小两居，单价只有5.7万元，总价360万元。”陈女士对于这个价差非常震惊。

　　卖价虽然差了200万元，租金却差不多。“一套60平方米左右的小两居，裕中西里学区房的报价在5800元至6000元之间；裕民路3号院非学区房也差不多，目前出租的房源中，有两套53平方米的小两居，一套报价5600元，一套报价5800元。”

　　据链家地产裕中西里A店的经纪人小周介绍：“裕中西里的房价2年前还在4.5万元左右，但变为三帆中学的学区房后，房价噌噌地往上涨，现在小户型的一居室，都有报近10万元的了。但租金涨幅不太明显，和周边非学区房的差别也不多，这两年涨了500元左右。”

　　“很多人买学区房，都是为了一个上学指标，很多家长为了孩子都挺舍得下本儿的，所以，别看裕中西里的学区房贵，卖得还比周边非学区房快。”小周补充道。

　　“租金没有学区房问题，所以差别不是很大。CBD区域租金高，主要和需求有关，CBD高档酒店和写字楼林立，租赁需求量大，所以，租金相对较高，特别是高档公寓，楼龄新、非毛坯好、家具家电齐全，一居室租金都在12000元左右；二居室15000元左右；三居室18000元左右。万达广场虽然是70年产权的住宅，但大多出租给了小型公司，所以租金更高一些。”美联地产CBD商圈的经纪人小孟在给陈女士介绍行情时说。

　　对于CBD区域房价远远低于学区房。小孟解释：“CBD高端公寓的区域价格在5.5万元左右，和二环内的学区房及本区域的租金相比，价格不太高，主要是房源供应比较充足，另外，东三环和东四环一带，没有什么新盘，没有开发商炒作，市场相对平稳，所以价格涨幅也不大。”

　　专家分析

　　学区房

　　附加值高

　　房地产业内人士普遍认为，房产的价值与房产的效用有关。房产最大的效用就是居住。用货币来衡量的话，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住时所能节省的房租。因为利用这些房租来租房，购房者可以获得同样的居住效用。因此可以说，住房所能带来的居住效用的大小的货币化体现就是租金。房租主要由不同地区之间的经济水平或同一城市不同区域的繁荣程度决定的。这也是北京租金比其他城市高，CBD租金比其他区域高的主要原因。

　　一个区域的房价是否合理，国际上通常用房产的租金与售价的比值来衡量，即租售比。然而，目前北京的租金回报率很低，房租和房价出现很大的背离，特别是学区房，租售比已经不能体现其是否合理了。

　　但为何在如此低的租金回报率情况下，大家还踊跃购房呢？这其实说明大家之所以购房，在很大程度上并不是为了追求现时的租金回报，而是为了追求预期中未来房价上涨带来的资产升值。

    另外，住房除能够满足居住效应之外，还有其他效用，例如，买房不仅仅能带来居住的满足，还可以通过购买“学区房”来为自己的子女谋得更好的教育资源。目前，北京基础教育资源的数量和质量上的差异都已经体现在学校周边的房价上了。这些因素所带来的“效用”是房租所不能覆盖的。