楼市“去库存”卖房各有招 部分地区出台去库存措施

　　2015年部分城市楼市的供销两旺，并未带动全国楼市整体“雄起”，部分二线城市以及大多数三四线城市成为库存高压区，并承受巨大的库存压力。可以预见，未来一段时间内，各地会陆续出台刺激措施，以加快去库存速度。

　　库存达到峰值

　　巨大的库存压力，让各地楼市感受到了前所未有的去库存压力。

　　根据国家统计局公布的数据来看，楼市库存量达到近年来新高。数据表明，全国商品房待售面积不断上升，全年的房屋待售面积仍高达71853万平方米，较2014年增长了近1亿平方米，其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。

　　值得注意的是，这种情形是在新增供应并为同步增加情况出现的。国家统计局公布的数据表明，截止到2015年末，全国房屋新开工面积为15.45亿元，同比下降14.0%;全国房屋施工面积达73.6亿平方米，同比微幅增长1.3%;全国房屋竣工面积为10.0亿平方米，同比下降6.9%。在这种情况下，库存量的快速上升并达到历史最高水平，这意味着楼市需求已经出现了萎缩迹象。

　　通过针对不同地区的销售情况进行对比发现，库存量的大幅上升，主要来自部分二线城市和三四线城市。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析指出，虽然有部分热点城市因为经济面较佳、具有较强人口吸纳能力，购房需求充足，成交大幅放量，如苏州、合肥、南京等，但也有二线城市库存压力并未得到缓解，诸如大连、沈阳这类城市的库存量仍高居不下，其中大连消化周期仍高达28.2个月，去库存问题已经达到刻不容缓的地步。

　　丁祖昱进一步指出，但大多数三四线城市库存问题依然严峻，原因在于：一方面是在当前库存高企，城市的新增供应量仍大幅增长;另一方面是城市经济发展水平有限，大部分内生需求已经得到满足，外来人口导入需求不足导致成交不振，未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。这类城市诸如徐州、烟台等。

　　多地开始行动

　　春节前夕，各地在开始着手准备去库存，并相继出台去库存措施。

　　1月23日，在内蒙古自治区第十二届人民代表大会上，提出“推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展。取消过时的限制性政策，释放刚性和改善性住房需求”，推出新政来加大楼市去库存力度。

　　本刊不动产研究中心了解到，重庆是2016年第一个出台去库存措施的城市。在1月18日，重庆出台包括税收、金融等在内的多个方面刺激措施，来加快当地楼市去库存速度。随后，包括福建、湖南、海南等地区，也纷纷出台措施，为市场去库存做准备(具体可见表)。

　　据了解，出台刺激措施的地区，基本都承受着巨大的库存压力。如海南，截止到2015年末，海南省待售商品房面积已经达到1400万平方米左右，较上一年同期涨幅同期超过4成。此外，湖南房地产市场的库存压力也不小，有的地方消化周期达到2至3年。

　　表 部分地区出台去库存措施

　　地区 出台时间 主要内容

　　内蒙古 1月24日 将研究住房公积金支持农牧民进城购房政策、鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款;同时还将探索共有产权等措施，逐步消化大平方米住宅库存;推动建立租购并举的住房制度，引导房地产企业转型发展。取消过时的限制性政策，释放刚性和改善性住房需求。

　　海南 1月21日 将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的限制性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。

　　湖南 1月20 以货币化安置为主要手段的去库存措施。原则上要求2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。同时规定公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴。此外，还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。