艰难的2019年 东莞土拍创造了新纪录

　　已近岁末。喧嚣尘上的一切都将划上句号，等待来年，新起一行。

　　截止到12月24日，东莞土地招拍挂总收入为4753862万元，即475亿元，年内挂牌截止的，仅余6宗，如果全部成交，这个数字有望接近500亿。其中，商住地成交总金额约370亿元。

　　相对于东莞接近万亿的GDP来说，这个数字并不起眼。但把目光投向不同的时间节点，这个数据就显得意味深长：2018年，东莞商住地招拍挂总收入为245亿元。

　　我们不由得发出灵魂拷问：2019，真的是那么艰难的一年吗?

　　2019年，东莞商住地成交29宗，成交面积约130万平米，成交总金额为3686072万元(不包含将于12月27日拍卖的谢岗地块。)

　　粤港澳大湾区的潮涌时代已然开启。站在风口上，猪都能起飞。伴随着猪肉价格一起飞起来的，还有今年的土地价格。

　　我们来看看一些有意思的数据。

　　最大

　　东莞今年最大的两宗商住地都属于“人才房用地”。

　　一宗是OPPO在滨海湾新区拿下的地块，占地面积133333.93平米，楼面地价仅3013元，带精装修也只卖10300/平米。

　　另一宗是华为在松山湖拿下的人才房用地，占地125336.09平米，楼面价3210元，最高售价带精装修10500元/平米。

　　(华为位于东莞松山湖的研发基地，已经成为一道风景线)

　　相对于市场行情，这两宗地完全可以说是白菜价。但也不用当柠檬精，站在产业的角度，东莞需要在“腾笼换鸟”的时代引入和留住更多高新科技企业;站在现实的角度，华为和步步高作为东莞唯一两家“千亿级”企业，每年贡献的税收、就业岗位何其庞大?

　　我们只需要知道：这两宗地不算开始，也远远不是结束。

　　最贵

　　从前，计算楼面地价只需要一个公式，但现在不行。

　　东莞土拍从单纯竞总价，变成了竞总价+竞配建+竞商业自持面积+竞商业自持年限+规划方案评审等等。刨除这些因素，还要考虑到建安成本，很难得出一个绝对准确的数字。

　　如果剔除明确规定的拆迁补偿配建面积，华润今年11月在南城CBD拿下的一宗占地面积为108533.41平米的商住地无疑是今年的“双料地王”：

　　总价45亿、剔除安置房后楼面地价为21735元/平。

　　华润是今年“东莞第一拆”水涧头村的前期服务商，紧邻的这宗东莞国际商务区用地，华润当然志在必得，出现这个结果并不让人意外。

　　有意思的是，这宗地的拍卖结果一落定，对面的万科金域华府业主集体捂盘二手房。原本挂牌2万多的二手房源直接涨到了3万5，再过1个月，金域华府的二手房价已经逼近4万/平，业主看涨心理直线飙升。

　　深圳前不久出台了打击二手房业主集体涨价行为的政策。东莞一是没有相关政策，二是这次集体涨价行为，不是有组织有预谋的炒作，更像是一场集体的狂欢。

　　当天上掉下美金，又有几个人能够保持淡定?或许只有等待潮水退去，才能看清是谁在裸泳。

　　最快

　　2011年10月，东莞正式启动土地网拍。从前还需要去国土局举牌竞价的日子一去不复返。时代的发展加速了获取的快感，土地拍卖同样如此。

　　2019年5月16日，东莞最快的一场土地网拍诞生，融创提前17天，用24秒直接锁定战局，拿下沙田福禄地块。但仅仅6天后，首创再次刷新这一纪录，提前16天，仅仅用时20秒，就直接锁定了望牛墩地块。

　　首创疯狂报价，20秒提前16天锁定地块

　　整个五月，东莞土拍市场如同一锅沸水，提前14天、提前16天、17天锁定、单家企业连续出价直至封顶，谁手速快把价格直接推到顶，谁就是最终赢家。这也倒逼了政府出台新办法进行控制。

　　7月，东莞土拍“终次报价”新规出台，在终次报价中，开发商的报价是否接近平均价，且报价精确到元，成为能否获取土地的关键因素。拼手速、提前锁定，成为历史尘埃。

　　最久

　　万物相对，有快必有慢。

　　2019年东莞历时最久的一场土地拍卖诞生于9月11日松山湖地块的竞买过程中。这宗地虽然最终获得91轮报价，持续了整整5个小时，堪称年度最持久的一场拉锯战。

　　地块条件优越，临近松山湖景区

　　最终，深业地产以王者归来之姿，以23亿元、楼面地价18599元/平斩获该地块，终结了其他几个竞争对手的“松湖梦”，也让饿着肚子守在电脑前的媒体小编欢庆鼓舞。

　　最壕

　　今年商住地土拍市场出手次数最多的是华侨城，四度成功竞得地块，总共耗资约30亿，其次是保利，摘得三宗商住地(一宗位于南城的商务金融用地未做统计)，总共耗资54.5亿。华润仅出手一次，花掉了45亿。

　　企业拿地金额排名(前5名)

　　东莞本土企业除了联合拿地有所动作外，其他方面表现差强人意。东莞楼市万年龙头老大哥万科和碧桂园也表现低调，万科仅公开获取了两宗位于麻涌的商住地，而碧桂园则一无所获。

　　不过目前不少企业都转为了“合作开发”，从本地“地主”处获取土地，以土地入股的形式进行合作开发，因此在招拍挂市场表现不抢眼，不代表没有可开发的土地和项目。

　　最意外

　　2019年第二宗底价成交商住地(此前一宗为位于黄江的迷你商住地，土地面积仅3682平)，位于寮步药勒村，莞惠城轨寮步站旁。地块占地面积4.6万平米，保利地产以底价197204万元拿下，楼面价10483元/㎡。

　　有意思的是，就在当天下午，与该地块仅一河之隔的另一宗4.9万㎡商住地开拍，却引来数家房企竞价，最终经过19轮出价，金地以总价220764万元拿下该地块，楼面价12841元/㎡。

　　虽然保利貌似“捡了便宜”，但实际上两宗地块虽然紧邻，但地块条件却各有优劣。保利获取的地块更靠近松山湖大道路边，金地斩获的地块则更靠近轻轨站，配套也更加完善。在出让起点上就要高于保利竞得的地块。

　　最受关注

　　2019年东莞最受关注的商住地拍卖，除了大部分人已经猜到结果的东莞中央商务区用地被华润拿下，另一宗则是位于西平的巨无霸黄金商住地。

　　西平近几年房价飞涨，成为东莞城区最热门的居住板块之一。不过这宗位于南城雅园近9万平的商住地2018年曾因为门槛过高而遭遇流拍。随着粤港澳大湾区规划落地，东莞楼市不断升温，这宗地终于在今年成功出嫁。

　　深圳鹏瑞(深圳湾1号开发商)提前2天将这宗地块收入囊中。2019年5月13日晚21:40起，鹏瑞独秀8分钟，出价29轮，将地块顶入最高价“236000万元 +自持面积100%”提前锁定了地块。

　　该地块实际需要给政府无偿配建独栋办公楼16万平，车位1600个，自持商业面积93625平40年，若直接剔除配建面积16万㎡商业用房进行计算，可售楼面限价11664.57元/㎡，若把自持40年100%的商业面积也剔除，可售的住宅部分楼面价达21711.8元/㎡(未计算配建成本和自持商业面积建造成本)。

　　最热和最冷

　　2019年东莞土拍市场最火热的区域是南城、万江、虎门、寮步、松山湖、滨海湾新区。

　　南城虽然只成交了西平和国际商务区两宗商住地，但土地面积、成交总价、楼面地价都将其他对手抛在身后。随着东莞城市的发展，城区价值逐渐显露，多年的“镇区房价高过城区”局面已经逆转，尤其是南城，正在成为东莞的绝对中心。

　　寮步是今年成交宗地数量最多的镇街，共成交四宗商住地。分别被华侨城、保利、金地、信鸿宏远联合体摘得，总成交面积超过18万平米，吸金超76亿元。

　　其次是万江和黄江，今年各成交了三宗商住地。万江的商住地分别被中海、保利、天健三巨头拿下，总出让面积近83000平米，收金约55亿。黄江虽然也成交了三宗商住地，但实际上其中两宗为连片用地，均被华侨城摘得，另一宗则是迷你型用地，三宗地块总面积约39000平米，甚至比不过万江、石碣、松山湖、南城等区域单一一宗地块的面积。

　　虎门今年成交了两宗商住地，每一宗都刷新了地王记录。两宗地块竞拍发生在同一天，上午东实集团以楼面价19355元/平拿下虎门赤岗地块，刷新了虎门楼面地价，甚至土地价格已经直接超越当地部分二手房价。下午华侨城再次刷新这个记录，将另一宗相邻地块的楼面地价推高至20000元/平。

　　松山湖依然是老牌热门区域，今年的两宗商住地一宗被深业卷土重来掷重金摘取，一宗成为华为的囊中之物。两宗地块面积达17.5万平米，不过由于华为拿下的商住地为人才房配建用地，因此两宗地块总共成交金额仅为约31.7亿。

　　滨海湾及新区今年正式发力，成功出让了多宗新型科研用地、工业用地。两宗商住地被OPPO和小天才(均为步步高旗下品牌)拿下，作为人才房配套。

　　相比这些片区的火热，东莞有些镇区今年也显得比较冷。洪梅、企石、石龙、高埗、道滘、长安、厚街、石排、茶山、大岭山、大朗、横沥、塘厦、、樟木头、凤岗以及东城街道、莞城街道，均无商住用地出让和成交记录。

　　最有意思的对比

　　2018年：3宗流拍地块、5宗终止出让地块和1宗中止出让地块

　　2019年：没有流拍!没有终止出让!并且，去年流拍和终止出让的，今年都成了香饽饽。

　　2018年：26宗成商住地里，有9宗商住地最终以底价成交，其它17宗商住地有多宗竞价低于5次。

　　2019年：2宗底价成交，多宗地块竞价激烈。

　　2018年：总价最贵的商住地是平安在横沥拿下的11万平商住地，花费19.3亿。单价最贵的是万科联合体拿下的凤岗商住地，楼面价16965.46元/㎡。

　　2019年：总价最贵的是商住地是华润在南城CBD拿下的约10万平商住地，总价45亿。同时单价也是最贵，剔除安置房后楼面地价为21735元/平。

　　注：文中数据多来自于东莞公共资源交易网，如有偏差，敬请斧正。