江北核心区4.0时代呼之欲出 板块房价天花板要刷新了？

提到南京楼市哪里开盘最频繁，一月一开盘的江北核心区板块无疑占一席之地。不夸张的说，高频率开盘已经成为当前江北核心区板块的标签。

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其实，江北核心区的开盘接力，是从今年下半年开始的。以江与城、中海左岸澜庭、风华国际、佳源玖棠府4盘为代表的江北核心区3.0时代，引领了江北市场抢房大战。

这不，从今年6月到10月每月一次开盘的江与城，又要在本月收官加推了。最新消息称，江与城预计11月下旬加推2、8、9号楼收官房源，户型面积约98、118、128㎡，共324套精装房源。

不仅是江与城，目前整个江北核心区新房库存逐渐见底，中海左岸澜庭仅剩最后一栋楼待售；风华国际还剩3栋楼待售；不出意外的话，中海左岸澜庭和风华国际都会紧跟江与城的步伐，很快会推出收官房源，卖完就清盘。

按照江北核心区的新房上市时间及价格，最近几年，江北核心区房源可以划分为以华润国际社区、正荣润江城、正荣润锦城3盘为代表的核心区1.0时代；以绿地海悦、扬子江金茂悦2盘为代表的核心区2.0时代；以江与城、中海左岸澜庭、风华国际、佳源玖棠府4盘为代表的核心区3.0时代。

眼下，在江北核心区3.0时代步入收尾之际，全新的4.0时代已经呼之欲出，板块房价或将迎来新一轮的洗牌！

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今年江北核心区加快了土地出让的节奏，多幅核心一区的优质宅地纷纷亮相，截至目前江北核心区储备新盘（地块）已有10家。其中，多幅地块项目规划早已出炉、案名已经确定，入市在即。

1、华侨城以底价36.5亿元拿下G04地块（商住混合用地），成交楼面价10565元/㎡；

2、融侨以总价21.4亿元拿下G05地块（居住用地），成交楼面价20802元/㎡；

3、卓越以总价5.1亿元拿下G06地块（居住用地），成交楼面价18381元/㎡；

4、栖霞建设以总价23亿元拿下G07地块（居住用地），成交楼面价21973元/㎡；

5、正荣以总价14.5亿元拿下G08地块（居住用地），成交楼面价19977元/㎡；

6、大华以总价20.4亿元拿下G09地块（居住用地），成交楼面价20427元/㎡；

7、通宇以总价13.8亿元拿下G10地块（居住用地），成交楼面价22273元/㎡；

8、中交以底价16.9亿元拿下G12地块（商办、商住、居住用地），成交楼面价9024元/㎡；

9、大华以总价9.5亿元拿下G13地块（居住用地），成交楼面价18997元/㎡；

10、扬子国资以底价14.3亿元拿下G14地块（商住混合用地），成交楼面价14950元/㎡。

以上10幅已出让的地块中，华侨城G04、融侨G05、卓越G06、正荣G08等4幅地块规划已出。这4幅地块均位于两条隧道中间。

其中，华侨城G04地块项目案名定为“江畔都会上城”；卓越G06地块项目案名定为“悦辰府”；正荣G08地块项目案名定为“润辰府”，这三家案名敲定的纯新盘预计都在本月公开，最快年内首开，补仓板块库存。

▲江畔都会上城鸟瞰效果图

江畔都会上城由华侨城和金地商置联合开发，整个项目共打造1栋4层商业、1栋150米31层办公、两栋公寓及13栋27-32F的高层住宅，预计本月正式公开，主力户型面积有89、108、129、140㎡，精装交付，12月上市。

▲江畔都会上城效果图

据了解，距离长江隧道约2公里的江畔都会上城，将打造包含集办公、shopping mall、开放式街区、科学高层住宅为一体的约35万方滨江都会综合体。

▲江畔都会上城效果图

此外，悦辰府、润辰府两盘由正荣和卓越联合开发，共用一个售楼处，预计将于本月公开，最快12月首开，户型面积有98、110、128㎡，精装交付。有消息称，项目首开放风价在3.2万/㎡，单价最高可能会卖到3.7-3.8万/㎡（具体以销许价格为准）。有人可能要问，这几个纯新盘有没有挖地下室？如果挖了地下室，整体均价还要卖到3万2左右，可想而知2楼以上的标准户型每平米的价格会更高。如果没挖地下室，均价3万2左右，实际上就和挖了地下室的江与城2楼以上价格差不多。

悦辰府规划4 栋高层，其中1、2#为18层，3、5#为11层；润辰府规划16栋住宅，其中1-3#，5#，10-13#为18层，6、15、16#为10层，7-9#、17#为7层洋房。要知道，7层、11层的低密住宅在江北正核心区内非常稀缺！

值得一提的是，悦辰府是目前江北核心区待上市3家纯新盘中位置最好的，处于江北正核心区，该盘距离华润国际社区500米左右，距离绿地金茂国际金融中心在1.5公里范围内，周边的配套包括鼓楼医院江北国际分院、南京一中高中部、一中附小、新金融中心等。

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假设年底前江与城、中海左岸澜庭、风华国际3盘均收官，照目前来看，已出让10幅地块的江北核心区，加上佳源玖棠府、扬子江金茂府两盘，今年年底以及明年，江北核心区将至少面临十盘抢客的激烈竞争局面。

应该说，随着以江与城、中海左岸澜庭等盘马上收官，江北核心区板块已然进入了“新老交替”的时间，核心区正在从3.0时代向楼盘扎堆的4.0时代迈入，板块房价天花板是否会被刷新成为市场关注的焦点。

对此，南京房地产学会会长吴翔华表示，就目前江北核心区待上市纯新盘3万2的放风价来看，开发商目的是把板块整体房价抬高，今后市场如果不好，可以降价促销，如果好，也可以卖高价，进退自如。因为，核心区现在新房供应已经上来了，供大于求的情况下，投资客比例过高，可能导致核心区板块接下来面临去化困难的问题。

而南京地产资深评论员尹霄飞认为，明年可能是江北核心区板块“内战”最激烈的一年，对开发商来说，要从之前“地段”赢得市场的支撑点，往注重产品本身打造偏移，只有做好了产品，核心区楼盘才不愁卖，甚至不愁卖不上高价。另一方面来说，如果4.0时代的核心区楼盘产品与3.0时代楼盘产品没有差别，即使卖到了放风的3.2万/㎡，市场估计也不会轻易接受。

总之，4.0时代的核心区新房市场会否出现疲软？房价会否突破板块限价？一切都是未知数，究竟市场反应如何，我们拭目以待。