广州一手南沙大盘成交支撑 二手客户“要价”强势

本月二手客户要价相对强势，但业主降价幅度较小，客户接受意愿较低，促使成交环比下滑近两成；一手住宅方面，本月延续5月以来月均7000宗的成交水平，半年业绩冲刺后，目前开发商正处于推货、定价策略调整期，整体交易氛围持续平淡。

2019年8月（1-25日）广州市（不含南沙、从化）中介网签量为3643宗，较7月同期（4396宗）环比下滑17.1%；而本月二手住宅网签均价为27036元/平，基本与上月持平。

小研君认为，本月二手成交出现明显下滑主要有两方面原因：一方面，部分置业客户要价强势，而业主议价空间较窄，导致客户入市热情明显下滑。其中，天河珠江新城、白云金沙洲等板块表现尤为明显。另一方面，客户观望情绪相对浓厚，入市步伐放缓。部分客户选择观望“金九银十”市场走势后再确定入市，促使本月整体成交出现明显回落。

从各区成交情况来看，本月广州各区二手成交量均环比上月有所下降。其中，花都、荔湾两区下降幅度相对明显。1-25日分别成交616宗、174宗，环比分别下滑22.2%、19.4%。而番禺由于凭借刚需价格，加上社区大盘的优势，依旧保持领头羊的位置，1-25日共成交673宗；成交占比稳定维持在18%左右。

另外，需要指出的是，本月黄埔区降幅最少，且成交占比从5.2%上升至本月的6.0%。主要由于黄埔价格相对低洼、次新房房源充足，再加上科学城板块企业员工居住需求刺激，二手市场有较强活力。因此，黄埔整体成交有一定的抗跌性。

本月，黄埔区萝岗板块优质次新房房源充足，且价格相对低洼，需求活跃，成交持续活跃。其成交均价为31757元/平。另外，本月海珠亦有多个板块成交活跃，如海珠西板块、赤岗板块等，其成交均价分别为42151元/平、47607元/平。

另外，需要指出的是，成熟社区大盘成交表现活跃，如万科东荟城、祈福新村、富力桃园等。其成交均价分别为32690元/平、25070元/平、33961元/平。

根据监控显示，8月广州网签一手住宅成交量为7292宗，环比上升3%。从5月起，广州一手成交基本维持在7000宗关口，市场交易气氛相对平淡。另一方面，本月全市新批供应仅5159宗，创春节月（2月）以来年内第二新低，环比下跌19%，主要原因为部分开发商在完成半年业绩冲刺后，6-8月保持“静观其变”的心态，待金九银十因应市场情况再调节推货、定价策略。

此外，虽然8月初起部分区域楼盘打“促销牌”刺激成交，但由于部分促销项目距离市中心较远、区位条件一般，或早前定价过高目前理性回调，因此对买家刺激程度有限。

本月新增供应量增加较明显的为黄埔区，该区新批746宗，环比上升20%，其中知识城大盘万科幸福誉、龙湖双珑原著分别供应386套、174套新货。随着21号线即将贯通至天河，知识城相关项目“借”地铁开通东风，积极推货；此外，中心区荔湾、天河本月合计新增332套单位，其中荔湾新货均来自广钢南区楼盘保利东郡，天河供应均来自兰亭盛荟，得益于市场环境改善，今年资金实力较强的买家入市欲望强烈，广钢、东圃等市内热点板块提前布局，积极抢客。

成交方面，本月南沙成交十分抢眼，该区成交1538宗，环比上升62%，大盘越秀滨海新城成交514宗，占全区33%成交。

由于本月新批供应速度放缓，本月全市整体消化周期回落至9.7个月，整体库存为777.57万m²，环比跌2%；成交大区南沙消化周期从上月9.6个月下跌至8.4个月，该区大盘集中、性价比高的优势越来越吸引买家置业，本月表现出供不应求的情况。

广州商铺、写字楼市场热度逐渐下降，市场成交量连续两个月下跌。

8月份商铺市场成交3.37万㎡，环比跌幅由上月的16%扩大至42%；市场新增供应微量，仅南沙、花都区若干项目供应0.46万㎡的商铺，供应量环比下跌34%。

写字楼市场8月份继续无新增供应，全市成交2.46万㎡，环比跌幅亦由上月的16%扩大至24%。

而公寓市场8月份集中推售动作减少，但市场仍旧保持活跃。全市共成交1967套11.51万㎡，成交量环比小幅下跌1成左右，较去年同期则有1.01倍的增长，市场连续6个月成交破十万。另公寓市场新增供应持续放量，本月入市1683套7.10万㎡，环比小幅上涨9%。

8月广州商铺市场除天河、荔湾、从化区成交录得正向增长外，其余区域成交走跌明显。

本月主力区天河中兴花园成交2套大面积社区商铺，共计0.60万㎡；金融城板块汇金中心成交0.10万平方米底商，目前项目现楼商铺售价3.6万元/㎡起。以上两项目的成交助力，使得本月天河区商铺成交量环比增长8.9倍，占全市成交量的23%。

荔湾区商铺成交增长2.6倍，主要来自广钢新城板块，贡献最多的为中海花湾壹号，成交0.29万平方米社区商铺。

而本月外围四区商铺成交量缩减4成以上，不过番禺区仍有21%的成交量贡献。该区在售热盘金山谷创意产业园持续跑量，本月成交0.35万平方米的底商，售价约2.5万元/㎡；另外洛溪板块珊瑚天峰集中成交6套共计0.19万㎡的社区商铺。

从化区成交微量，增城区继上月回迁物业批量网签后，本月区域成交量缩减8成左右，各项目成交零星。

8月广州写字楼市场仅有半数区域录得成交，市场88%的销量来自外围区。

花都区依靠保利国际金融中心、广州国际空港中心两个项目的活跃成交，区域成交量环比增长6成，占比45%，两个项目分别成交0.58、0.54万㎡的甲级写字楼。

本月黄埔区写字楼成交低位回升，环比同样上涨6成，以保利鱼珠港的成交居多。

而番禺、南沙两区成交相当，约占全市的2成左右。不过南沙区市场热度下降明显，成交量缩减7成以上，仅中交汇通中心销量上榜。此外，值得关注的是，本月番禺区产城大盘思科智慧城（推广名思科智慧城12光年）的总部写字楼入市销售，3000㎡独栋写字楼售价约7000万元，项目本月录得0.19万㎡的写字楼成交。

其余区域天河、白云成交微量，以旧盘尾货交易为主。

8月广州公寓市场共4个项目获得新批预售，产品均可以个人名义购买。

其中，天河区智慧城板块的联泰·天河YOHO全新亮相，入市633套公寓。该项目于8月下旬开盘，推出252套25-65㎡的LOFT公寓，产品带装修售价为3.1-4.9万元/㎡，总价约80-278万元/套，当天去化约8成。

黄埔区合景天峻铂跃组团入市，供应573套LOFT公寓，项目于8月中旬集中推售，带装修售价约1.3万元/㎡，跑量过百套。

另外，天河区华润天合、番禺区万科未来之丘各供应323套、154套LOFT公寓，目前收筹待售。

本月公寓市场成交1967套，较上月小幅下跌1成左右。

外围主力区贡献占比仍维持在6成，但整体成交环比缩减2成，仅花都区保持小幅增长，其他三个区域活跃度有所下降。

中心区占比3成，除海珠区成交保持增长外，其余区域大幅走跌。本月海珠区表现突出，若干项目录得批量网签，区域成交套数翻两番，达348套。

增城从化成交占比不足一成，但各区也有70-90套的销量。

本月共有5个项目公寓成交破百套，总共占全市成交量的37%。

海珠区保利天悦花园凭借208套的销量夺得销冠，项目包含两栋物业共计二十余层的批量网签。越秀星汇海珠湾也有8层物业批量网签，项目共成交138套，排行第三。

花都热盘时代云港、广州国际空港中心持续销售，分别录得150套、111套公寓成交，前者带装修售价1.65万元/㎡，后者带装修售价1.5-1.9万元/㎡。另外，黄埔区合景天峻本月开盘跑量，成交125套。

除以上项目外，天河区尚塬颐都汇、南沙区越秀国际总部广场也有将近一百套的公寓成交。

整体而言，本月个别区域由于推盘节奏的原因销售热度正常回落，个别集中火力推售的项目则有不错的表现，跑量可观，市场供需保持活跃。