房地产市场走势不确定性增强 年底迎来土地供应高峰

　　本轮调控时间和强度持续深化，未来房地产市场走势的不确定性增强，9月份房价环比涨幅明显缩窄，市场预期也发生了转变。房地产开发企业拿地放缓，土地市场流拍增多，开发投资增速下降将在四季度继续兑现，而开工较快将支撑开发投资增速处于相对较高位。

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　　均价环比涨幅明显缩窄 市场预期悄然生变

　　9月份，70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨1%，较上月明显下降，其中一线、二线、三线城市均价环比增速均有显著下探;同比上涨8.87%，涨幅仍有扩大但涨势出现放缓。房价的市场预期也发生了转变：

　　一是交易热情降温。9月份商品房成交面积同比快速下降，单月增速年内二度告负，降至-3.6%;1月份-9月份累计增速2.9%，比上期回落1.1个百分点。尽管开发企业以加快开工和加大推盘力度对冲行业下行，但市场观望情绪浓厚。特别是三线、四线城市销售疲软，CREIS监测的23个主要城市中，三线代表城市成交面积降幅达-16%，降幅大于一线(-4%)和二线(-5%)城市。此外棚改政策的变化，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县被要求尽快取消货币化安置优惠政策，将使这些地区市场交易进一步降温。

　　二是舆论反应趋冷。上月统计局发布的8月份房价环同比数据仍在上涨，且涨幅还有一定的扩大，但对此舆论感受非但未涨反有下跌，与以往“数字降、感受涨”的情形截然相反。一方面是统计数据存在时滞，另一方面也侧面反映了房价的市场预期正在悄然生变。

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　　开发投资增速小幅回落 但相对仍处于较高位

　　1月份-9月份，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速比1月份-8月份回落0.2个百分点。房地产开发企业拿地放缓，开发投资增速下降将在四季度继续兑现，而开工较快将使开发投资增速处于相对较高位：

　　一是开发企业选择放缓拿地，土地市场流拍增多。尽管1月份-9月份房企累计购地面积增速比上期略微提高0.1个百分点，但9月份单月土地购置面积增速显著回落;土地成交价款累计增速也比1月份-9月份回落1个百分点。近期土地市场供过于求，溢价率下降，流拍案例增多。反映出客观上开发企业受资金制约，到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款，央行降准后房企融资成本依然不低。不久前合肥发布了鼓励支持现房销售的政策，主要围绕优化备案手续和规范销售管理。虽不涉及取消预售制度，但市场关于商品房预售制度调整的讨论仍持续发酵，对未来开发企业资金面趋紧的担忧不减。主观上开发企业态度改变，预期房价上涨幅度有限，对未来行业利润空间的判断偏悲观。叠加三线、四线城市住宅交易疲软，房企补库存意愿较前期减弱，拿地行为趋于谨慎。

　　二是房屋新开工和施工继续加快，均创年内新高。1月份-9月份房屋新开工面积152583万平方米，增长16.4%，为2016年6月份以来的高点，增速较1月份-8月份提高0.5个百分点;施工面积767218万平方米，同比增长3.9%，增速提高0.3个百分点。在房价“不涨”的政策硬约束下，存量土地库存已成沉淀成本，晚开工不如早开工。这将支撑开发投资增速下行速度较缓，相对处于较高位。

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　　年底迎来土地供应高峰

　　进入10月份，北京土地市场供应明显放量。10月19日北京市国土局出让三宗住宅类用地，最终分别被北京金隅、金茂+中铁+路劲联合体以及中铁建获得，成交金额分别为33.2亿元、37亿元和9.25亿元，合计总成交金额达79.45亿元，最高溢价率24.34%。时隔十余日，10月31日，北京土地市场再次迎来小高潮。采用“限房价、竞地价”方式新成交了3宗住宅用地，面积约10公顷，建筑规模约28万平方米，总成交价超98亿元。

　　据北京市规划和国土资源管理委员会公布的数据显示，截至10月底，北京今年待售的土地多达18宗，其中有13宗地块将集中在11月26日一天之内竞拍。

　　在楼市调控的大背景下，北京今年上半年土地市场整体偏冷，土地集中供应呈现阶段性爆发态势。