上海楼市第三季量增价稳 写字楼市场AI企业频现

　　据戴德梁行华东区研究部数据显示，2018年前三季度，上海新建住宅市场共成交499万平方米，同比小幅下滑5.6%；新增供应面积约为541万平方米，与去年同期相比，上涨52%，整体市场的供应量仍集中在外环以外，以刚需刚改项目为主，但内环以内以及中内环间的供应占比显著提升，分别占总体新增供应的4%和9%，郊环以外占比上升了18个百分点。

　　第三季度，内环以内仅10个项目公寓入市，供应再次收紧，项目入市速度放缓。外围住宅项目放量入市，两极分化严重。面积适宜，地段位置好的高性价比项目受购房者青睐。

　　此外，全市各个面积段的成交单价均有所上升，同比涨幅明显下降。涨幅排名前二的户型面积为大于240平方米以及小于100平方米的户型，成交均价分别为7.90和4.03万元/平方米，维持了两位数的增幅。

　　戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏演讲

　　戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏总结道，近期新增供应放量入市，加之企业限购再次收紧的影响，供大于求的情况使得购房行为更趋于冷静，不少区域出现量增价平现象。预售价格在政府指导的影响下，不少住宅项目成交均价低于发展商预期。

　　当下这个多方胶着的市场（包括开发商、政府、以及观望市场的购房者）正进行着一个结构优化、盘整，维护楼市目前状况。下半年将延续稳房价、严调控的步调。

　　针对住宅租赁市场，戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，截止2018年7月31日，上海个人业主（非涉外）平均租金为74.4元/月/平方米。租赁需求在中心城区较均衡，相邻的CBD板块租金及涨幅相近。市区租金在5,500-8,500元/月/套，同比涨幅10%左右。新兴城区，如闵行、宝山的近郊板块，涨幅较大，达21-22%。

　　上海全市长租公寓项目发展迅猛。目前大约有115个，其中魔方、城家等品牌长租公寓最多，区域主要集中在浦东和闵行。长租公寓项目主要面积段为25-45平方米，主力户型月租金为3,000-6,000元，且该主力户型约占市场供应的八成。

　　2018年三季度，小业主高端公寓租金约为185元/平方米/月，别墅租金约159元/平方米/月，高端服务式公寓平均租金约为256.1元/平方米/月，变化趋势平稳。上海协信莎玛长风和虹桥服务式公寓于三季度相继入市，共计为市场提供了494套高端服务式公寓。大量新增供应入市，浦西的空置率将有所上升，不少项目的议价空间增大。

　　戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示，7、8月正值毕业就业季，租房需求旺盛，此全市租金微涨，量价上行。针对涉外高端公寓和别墅，国外派遣需求下降，国内需求在逐步上升，填补了空缺。个别项目甚至出现国内外租客占比持平的现象。长租公寓大多是大业主自持运营管理，租期半年至一年及以上，较之小业主，更具有稳定性。大部分的长租公寓基于对存量物业的改造而提供房源，盘活空置或低效利用建筑以提高利用效率、推动功能升级。人口流入以及租客对品质提升的观念，将影响下一步的租金走势。在目前的租房系统构建时期，政府定下的稳租金基调不会放松。

　　写字楼销售市场整体成交增长有限租赁供求量放缓

戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁演讲

　　根据戴德梁行华东区写字楼部数据统计，销售市场方面，写字楼批准预售面积爆发式增长，批准预售面积148万平方米，比去年全年增长591%。尽管供应大增，但部分项目只租不售，成交相对供应时间滞后，写字楼销售成交量比去年同期仅增长9%，前三季度写字楼预售登记面积95万平方米。租赁市场方面，租赁供应量放缓，前三季度新增供应规模约90万平方米，为2017年的六成左右，与去年同期相比下降了34%。连续三年的供应高峰给予房企一定压力，部分项目或将放慢入市步伐。