房租回报率持续走低 5万间将会是长租公寓生死门槛

    在持续的政策红利下，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。不过，在长租公寓风口下，残酷的洗牌也在同时进行。去年一年，几个长租公寓品牌因经营不善而退出市场。事实上，运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。业内称，租赁是慢周期行业，若运用加杠杆扩张模式，或将面临较大的金融风险。而要找到真正的蓝海，还需在服务、产品特色方面下工夫。

作为“重资产”的长租公寓，资产证券化被普遍认为是未来的出路。图/视觉中国

　　房租回报率持续走低

　　在“房住不炒”的政策风向下，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足长租公寓，其背后不乏政策端的支持和需求端展现出蓝海的吸引力。链家高级副总裁陶红兵称，如今的长租市场就像两年前的众创空间，以及一年前的特色小镇，各路资本都进来了，但资本热潮过后，还要看各方是否想长期做这事。

　　在长租公寓风口下，残酷的洗牌也在同时进行。事实上，运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，长租公寓盈利最大的问题在于，相比房价，房租投资回报率偏低，但与此同时，房租跟收入水平相比又不低，这导致租客在房租承受力上有天花板。

　　链家研究院《集中式长租公寓白皮书》显示，有产权证的物业，无论是售价还是租赁成本在近两年攀升明显，热点城市普遍年均涨幅在30%以上，在市场租金增幅不大的情况下，本就不高的租金回报率持续走低。在市场上租金回报率尚可的物业，比如，前几年低成本拿房的项目，存在业主毁约风险。而工厂、城中村等合法性存在缺陷的项目，后续经营尤其是政府监管方面存在风险，投资回报周期也不稳定。

　　在新派公寓CEO王戈宏看来，长租公寓行业盈利越来越难，与开发商进入公寓行业“抢楼”不无关系，“开发商为扩大规模，利用资金优势，进入市场抢楼，加剧了拿房成本。”王戈宏说。

　　胡景晖指出，要解决长租公寓盈利难的问题，核心在于能否找到便宜的房、便宜的钱，以及行业扶持政策能否得以落地、减免相关税费。中民普惠董事长庄诺亦表示，大部分租房者更在意能否减轻个人负担。在这方面，还需要相关政策的扶持，比如，用租金抵扣所得税、租房补贴等利好。

　　杠杆驱动或是“死亡陷阱”

　　王戈宏指出，长租公寓回报周期较长，因为每个项目的现金流没法支撑，导致不少企业的规模扩张基本靠融资。

　　不过，值得注意的是，与地产快周期开发不同，租赁是慢周期行业，若运用加杠杆扩张模式，或面临较大的金融风险。

　　链家研究院的《集中式长租公寓白皮书》指出，目前自持型地块的土地成本仍然过高，以北京为例，已成交的四块100%自持的地块楼面价均在25000元/平方米以上，假设建安成本3000元/平方米，运营成本粗略按50000元/平方米，各种税费按照17%计算，以目前周边自如的租金水平来算，想要实现回本要超过25年，甚至有的地块要50年才能实现回本。如果用以往的高杠杆模式拿地，存在极高的资金链风险，如若叠加去杠杆的政策环境，盲目扩张的企业将会陷入困境。

　　“规模的快速扩张很可能是陷阱，而非效率。”链家研究院院长杨现领指出，1万间与5万间的规模所需打磨的能力完全不同，做到1万间，不等于可能做到5万间。但如果能够做到50万间，就有可能在很短时间内做到数百万间。换言之，这个行业的突出特点是，规模效率的变化曲线是非线性的。

　　杨现领指出，第一个5万级别的门槛是最难跨越的，这也是为什么95%的品牌公寓企业规模都小于这一量级的原因。同时，这一量级也是大量企业的“死亡陷阱”，扩张过快，试图快速突破，特别是高杠杆驱动的扩张，基本都要以死亡为代价。