房地产调控差别化细致化 满足首套支持刚需遏制投机

12月23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议将发展住房租赁市场提到重要位置，对租赁市场和租赁企业的建设和培育方向做出了明确要求。

会议还提出，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

多位受访专家认为，此次会议在供给侧强调建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，还强调了针对各类需求实行差别化调控政策，这有助于各地针对实际情况制定政策。长效机制的建立与短期调控的细化，将促进房地产市场的健康发展。

住房制度改革新节点

对比去年全国住房城乡建设工作会议，今年会议将住房制度改革放在工作部署的首要位置。会议提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，会议延续今年中央经济工作会议精神，强调坚持以供给侧结构性改革为主线，推动住房城乡建设变革。

“住房制度改革到了新的节点”，易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道表示，此次改革力度明显加大，与近两年发展租赁市场以及长效发展机制推进等因素有关。

严跃进说，“租售同权”等概念涉及住房制度，对未来住房市场等有较为明显的影响。“可以预见，2018年很多城市会积极推进租赁市场的各类改革，这一点有助于住房制度的完善。”

具体来看，会议将发展住房租赁市场提到重要位置，对租赁市场和租赁企业的建设和培育方向，都做出了明确要求。

会议提出，要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

此外，房地产市场供给端还强调要推进新一轮棚改工作、增加公租房实物供给、发展共有产权住房。

顾云昌指出，12月初的中共中央政治局会议提出，要加快住房制度改革和长效机制建设，已经为下一年的住房城乡建设工作定下基调。

顾云昌认为，此次会议主要对如何建立“住有所居”的住房制度划定了工作主线和重点保障对象，一方面明晰了通过多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度建设，推动实现有效率、全覆盖、公平的住房供给制度这条改革主线。

另一方面，会议具体提到的租赁市场、棚改、公租房、共有产权住房等领域，则意味着此轮住房制度改革的重点保障对象是以新进城农村人口为代表的“新市民”，以及城市公共服务提供者、新就业人群为代表的城市中低收入阶层，“要为这些群体实现小康水平的‘住有所居’”。

调控差别化细致化

日前召开的中央经济工作会议中提出要“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，在此次会议也再次得到强调。

多位受访专家指出，2018年住房城乡建设将继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。

在定调调控持续的同时，此次会议还围绕“抓好房地产市场分类调控”，提出针对不同需求实行差别化调控，和三四线城市、县城去库存两个概念。

差别化调控方面，会议提出，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。类似表述出现在住房建设工作会议中，引起多方关注。

针对三类主体不同需求的差别化调控政策，严跃进分析，首套刚需的满足导向不变；在支持改善需求方面较2017年的基调略有放宽，不排除明年在对部分首套房和二套房的重新认定、普通住房和非普通住房的认定等方面出现微调；投机炒房方面，遵循“房住不炒”的思路，将会有各类严厉管控措施出台对投机炒房行为进行遏制，如近期银行委托信托公司投资的信托资金明确不允许进入房地产领域。

顾云昌则认为，抓好房地产市场分类调控，除不同需求主体的政策差异以外，还应包括不同城市之间，“去库存”与“控房价”政策之间的差别；去化形势完全不同的商品住宅地产和写字楼、商业地产之间的调控区别。

他还指出，需要注意到，会议要求遏制投机炒房，而非住房投资需求，需要相关部门进一步明确如何界定投机炒房与住房投资。

此次会议还提出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

中原地产首席分析师张大伟表示，2015年至2017年，核心城市的调控原则方向是去库存，经过两年工作，核心城市、热点城市已基本没有库存压力。如今的库存压力是分化的，目前只有部分三四线城市和一些县城还有一些库存，因而去库存方向发生了变化。