政策累积效应换回市场冷静 房地产停涨买方市场走近

当去年第三季度开启的新一轮楼市调控持续一年之后，政策的累积效应，终于换回市场的冷静。

9月18日，国家统计局发布了70城房价数据显示，重点城市房价指数进一步回落，15个重点城市房价环比下降或持平，上涨格局已然不再。

在开发商备战“金九银十”之际，15个一二线重点城市集体“停涨”的数据，于企业而言压力骤升，因为绝大多数企业将今年的货量压到了第三、第四季度;但于购房者而言，这无疑是个好消息，曾经被房价的逼空上涨行情折磨的神经，终于可以稍微放松，从容地面对买房这件人生大事。

买方市场特征初显

金秋九月，许多城市的楼市没有以往热闹的推盘和销售，市场在理性中平稳过渡。越来越多开发商开始感受到楼市的降温和市场的回落，购房者观望情绪越来越严重。

在南京，很多售楼处已经非常冷清，9月的一天，记者来到南京某个售楼处发现，除了记者基本没有其他购房者，和之前熙熙攘攘的情况差别明显。

“今年3月我们推了250套房源，大概有1200组客户希望购买;最近我们还准备推500套房源，目前意向客户不到600组。市场明显开始降温，大家对今年的市场都不乐观。”一名厦门开发商人士告诉记者。

从开发商看，部分厦门开发商也开始准备以价换量。“之前不打算推那么多货值，但是担心后面更难卖，所以开始提前准备出货了。厦门很多项目开盘去化也只有50%～60%，市场还是非常冷的。”上述开发商人士告诉记者。

业主维权，往往被视作楼市从卖方市场向买方市场过渡的信号。日前，在合肥，一个叫“皖新翡翠庄园”的项目因降价遭遇业主维权。合肥市物价局网数据显示，这个位于合肥市肥东县的楼盘从今年1月13日开始备案，至今已经备案5栋房源，分别是3、5、13、15和7号楼。

此前4次的备案均价约为12888元/平方米。8月31日最新备案的7号楼，价格却为11863元/平方米。这意味着，同样是跃层房源，此次备案价每平方米平均下降了1025元，以一套100平方米的户型计算，新房源降价幅度达到了10万元以上。9月初，部分业主在皖新翡翠庄园售楼处门口挂起了横幅。

市场越来越冷静，开发商也不得不以价换量。合肥某网站数据中心的数据显示，上半年合肥市区共销售了住宅类商品房10707套，环比下跌77.3%。

业内表示，合肥滨湖板块的二手房确实下跌了，估计总体跌10%～15%，个别急售房源跌三成左右。

“之前总是担心自己买不到房，内心还是很紧张的，目前楼市恢复冷静以后，自己买房的选择时间也变长了，人也变得理性了。”购房者张华(化名)告诉记者。

购房者心态趋于平稳，大多数人不再为买房焦虑，是本轮调控一年来，取得的最大成效之一。相反，以炒楼为目的，高杠杆投资房产的投资客，则会逐步面临资金压力，因为一方面按揭成本在上升，另一方面手上的房子流动性下降。

从资金端口看，一二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，多次政策可以说全方面封堵了任何炒房的可能性。目前各地楼市调控政策加码趋势持续，市场有了明显的平稳现象，房贷是影响房价走势的最关键指标，从趋势看也逐渐开始趋紧，这有利于房地产调控的落地，收紧的房贷叠加房地产调控让市场还在不断冷静。

开发商不再乐观

根据国家统计局初步测算，8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，8月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看，新建商品住宅价格下降或持平;从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落，回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。

中原地产首席分析师发现，调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，最近3年，15个热点城市首次出现全面停涨。

事实上，2017年3月份从北京开始，以限价、限购、限贷、限卖、限商为主要标志的5限调控，在15个热点城市终于全面见效。调控的效果有望继续影响2017年三季度开始的市场。

以北京为例，根据中原地产数据，二手房连续4个月下跌，累计跌幅高达4.3%，北京作为本轮调控政策最严格的城市之一，北京业内预计后续市场会继续调整。

专家认为，从统计局公布的8月70城市价格指数来看，明显呈现“一半是火焰，一半是海水”局面，一二线城市总体降温明显，而大部分三四线城市则保持高效“去库存”节奏。其中一线城市成交量下滑最为明显，同环比都显现明显下降。而非调控的三四线城市来看，市场的供求情况良好，整体活跃性强，去库存动力依然强劲。