楼市政策影响发酵上月成交低迷 大户型及别墅最难卖

　　11月，楼市政策影响持续发酵，市场信心较低，观望情绪仍浓，来访量持续低位徘徊。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，东莞住宅楼市成交已连续两个月出现断崖式下跌，11月东莞住宅成交45.87万平方米(合计4386套)，创年内除春节月外新低，无论按面积还是套数，环比降幅均超过30%。从成交项目看，近八成项目成交量不足20套，成交量不足10套的就有六成项目。

　　品牌房企加大推货力度

　　记者了解到，经过10月长达一个月时间的调整后，大部分项目保持原有的推货计划，11月楼市供应量明显增大，尤其品牌房企推货力度较大，是市场供应主力军。

　　业内人士分析，这是因为：一方面，品牌房企每年均有业绩考核任务，年底冲刺力度加大;另一方面，基于对明年楼市形势不乐观预判，部分品牌房企紧抓年底置业高峰期为2017年的业绩提前跑量，减轻资金回笼压力。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，11月分别有万科珠江东岸、星城翠珑湾、绿地大都会、虎门碧桂园、碧桂园十里江湾、南部湾万科城、中信红树山、恒大翡翠豪庭、光大山湖城等32个项目集中供应83.73万平方米(合计8593套)，按面积环比上升42.44%，按套数环比上升69.05%。

　　从住宅物业类型来看，11月供应出现激增的主要是洋房产品，共供应6857套，环比大幅增长47.72%。因多家银行对144平方米以上的住宅产品的首付提高至六成，大户型及别墅产品走货艰难，开发商资金回笼更加依赖刚需产品。因此，许多开发商在推货策略方面也作了相应调整，主要加大120平方米以下的刚需产品供应量。11月70—120平方米的产品供应比重大增至85%，并创年内新高。另外，11月公寓推售量也有所增大，环比增长642.31%，其中星城翠珑湾、塑金国际、中集智荟园、无双的公寓供应套数均超过180套以上。

　　大户型及别墅跌幅最大

　　据东莞中原研究部监测数据显示，11月各镇街住宅成交中，75%的镇街环比大幅降温，其中临深区域降幅最猛，如松山湖、塘厦、清溪、凤岗的降幅均超过70%。

　　究其原因，中原地产东莞市场策略部总监车德锐认为，一是临深区域成交客户中，深圳客比例较高，而此次新政调控对深圳客的打击较大，临深市场反应自然更为明显;二是受新政影响，投资客大幅退潮，临深住宅单价高、总价高，刚需自住客购买力有限;三是大部分开发商也在观望，房价高企难下，与此同时客户看跌心理严重，入市意愿低;四是首付比例显著提高导致大户型及别墅出货艰难，成交量加速探底。

　　从产品面积段看，大户型及别墅产品因首付比例大幅上调至六成导致成交量剧跌。从总价段来看，11月总价在250万元以上的洋房成交量环比跌幅均超过56%，其中200万—250万元总价的洋房成交跌幅也很大，高达42.74%;而100万—150万元低总价的成交降幅相对要小很多，为15.78%。

　　新政出台后，投资客观望，市场成交主要靠刚需客支撑，而面对东莞目前的房价水平，本地刚需客购买力不足，部分深圳刚需客购买力也遇到瓶颈。加上受新政影响，客户心理价格明显下降，对开发商促销优惠等要求增多。因此，高总价产品成交量跌得最惨。