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武汉市出台新政 破解商品住宅维修资金使用各种难题

来源:长江日报  廖桥 宜昌房掌柜  2016-10-21 11:30:06
[摘要]我国《物权法》规定,住宅共用部位、共用设施设备维修资金,属于业主共有。从武汉市申请、使用的实践来看,维修资金使用难,大致分为以下几个方面

  我国《物权法》规定,住宅共用部位、共用设施设备维修资金,属于业主共有。从武汉市申请、使用的实践来看,维修资金使用难,大致分为以下几个方面:

  资金支取表决难

  维修资金用于共用部位、共用设施设备的维修,资金姓“公”,来源于业主的共同缴纳,使用由业主共同表决。由于业主普遍缺乏对小区公共事务管理的认识,即使出现屋面漏水、电梯停摆等需要维修的情况,只要不影响自己的生活,常常是不关心,不参与,甚至不同意,致使 “双三分之二”业主表决同意使用的法定条件无法达到。同时,围墙倒塌、外立面脱落等危及人身财产安全的维修事项,虽金额不大但由于分摊范围较广,也不利于及时排除险情。“双三分之二”业主同意这个维修资金使用的“铁门槛”在现实中成为了影响维修资金使用最大的“拦路石”。

  商品住宅维修资金使用难几乎是城市管理的通病。我市维修资金使用每年以40%比例递增,但房屋共用部位及共用设施设备维修难的问题仍常常见诸报端,社会各界诟病很多。近日,市住房保障和房屋管理局践行“两学一做”,针对维修资金使用中表决难、认定难、程序复杂等实际问题,从便民利民角度努力化解应急资金使用难的问题,出台了《关于加强商品住宅专项维修资金使用管理的通知》和《武汉市商品住宅专项维修资金应急使用暂行办法》两大新政,从面上“整体松绑”,破解维修资金使用效率问题;从点上“精准施策”,解决房屋应急排险不能救急的问题。

  从五个方面松绑,突破使用中的“肠梗阻”

  2损坏责任认定难

  维修资金是保修期届满后房屋共用部位、共用设施设备正常使用损坏后的更新、改造和维修的专项资金,有着严格的使用条件和范围。现实中,房屋施工建设质量不过关、物业公司维保不到位、业主自身使用不得当导致的房屋损坏等因素,不应当由维修资金这个房屋维修“最后一道防火墙”来买单。“维修资金用的快不快”的前提是“维修资金该不该用”,而责任认定难,认定后的追索难,影响了资金最终申请效率。

  界定“出钱”

  主体

  简化“诊断”

  程序

  明确:电梯维修只需要单元业主表决,不需要整栋业主表决;屋面外墙只需要该栋业主表决而不需要全小区业主表决;只涉及本单元的门禁、对讲、消防、安防的维修,只需要本单元业主表决。

  对于一些明显可见的应急维修情形,规定只需相关方共同查勘核实,签署书面证明文件即可申请,不再需要相关专业机构出具书面检测、鉴定意见。如,房屋外立面只要存在脱落危险就可以申请应急维修,不再需要达到楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的条件,也不需要专门机构鉴定;规定只要出现“电梯故障”就可以申请应急维修,不再执行电梯只有危及人身安全才能走应急通道的规定,既简化了程序,也避免“小修不及时,拖成大毛病”的现实问题。

  3参与主体衔接难

  在维修资金制度运行过程中,涉及售房单位、建设单位、业主、业主大会、业委会、物业企业、维修单位、代管机构、专户银行、行政部门等多个主体,需要完成制定方案、组织施工、造价审计、费用分摊、业主表决、小区公示等一系列准备工作才能正式申请资金,管理部门才能开始审核工作。事实上,管理部门审核时限法定不能超过10天,而准备阶段往往需要一个月甚至几个月,其根本原因在于,众多的主体之间、众多的流程之间,难以衔接,只要交存、代管、表决、使用、服务、监管中任何一个环节出现差错,都会影响实施效果。

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责任编辑:陈苗

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