李宇嘉：二线楼市治理 重启限购不如增加供应

    近年来，“去行政化”是楼市管理的主基调，过去楼市“10年9调”时期较多出现的“限购”、“限价”等行政干预政策相继退出。但在近期，重启行政干预措施的呼声越来越高、案例也越来越多，例如北京、上海重拾户型限制的“9070”政策，北京通州、河北“北三县”重启限购政策，苏州、南京重磅出炉住房限价、土地限价政策，5月房价涨幅居首的合肥，限购重启箭在弦上。

　　如果说，城市空间逼仄无法适应人口流入、住房需求，一线城市采取限购、限户型等措施迫不得已，那么，空间和土地并不存在供应瓶颈的二线城市，缘何逆顶层设计而让刚刚退出不久的行政干预复归？直接原因在于，近期二线城市房价和地价“高烧不退”。5月的百城房价数据显示，涨幅TOP10的清一色是二线城市，北上广深跌出前十，这种分化在过去从未出现。

　　二线城市土地市场更是热闹。中原地产报告显示，截至5月31日，今年共出现155宗高总价、高单价、高溢价“高价地”，远高于2015年的95宗。其中，51宗溢价率在100%以上，80%的“高价地”诞生在二线城市。被称为楼市“新四小龙”南京、苏州、合肥和厦门，成为今年“高价地”出现最多的区域。4月以来，苏州、南京和合肥共出让50宗土地，溢价率均超过100%，60%为“三高高价地”。

　　毫无疑问，“高价地”的示范效应太强了，高地价必然意味着未来的高房价，短期内会造成购房需求蜂拥入市。需求高涨在推升房价的同时，也强化了市场看好未来楼市的预期，造成房价和地价轮番上涨。当前，热点二线城市月度成交量同比涨幅在150%~200%，房价和地价创新高，如合肥房价已迈入史无前例的“万元时代”，比去年底上涨了44.2%。

　　同时，热点二线城市楼市投机炒作增多。库存周期只有3个月的合肥，据说已进入“抢房”时期，45%~50%的房子被外地人买走；厦门的中介机构表示，目前外地人在厦门购房占60%~70%，投资性购房占50%。

　　房价上涨一年有余的一线城市楼市，今年3月发布紧缩性调控措施，特别是强化了限购的力度。那么，泡沫已现的二线楼市，会步一线城市后尘，重拾限购吗？

　　作为楼市供需主体的二线城市，当前势态已背离“去库存”、新型城镇化、打造城市群等改革主旨。近期，新华社、《人民日报》表明观点，提出遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风；堆积起来的信贷泡沫违背“去杠杆”目标；去库存是要鼓励开发商降价，而不是鼓励开发商争当“高价地”。

　　近日，针对二线楼市和地市的非理性现象，住建部密集调研并制定预案，这意味着短期效果显著的限购或重返二线城市。

　　笔者认为，在当前货币和经济运行形势下，限购作为权益之计有必要重启。居民需求狂热、“高价地”不断，与高杠杆、货币宽松等有一定关系。目前，二线城市首套房贷首付比例仅两成，而利率水平已经降至历史低位。在“资产配置荒”背景下，居民加杠杆置业和投资的趋势难改。

　　另外，资金明显涌入楼市。一季度，全国新增贷款4.61万亿元，创历史新高，近1/3投向了房地产，新增贷款比去年一季度多增9300亿元，近一半投向了住房按揭。同时，开发商资金非常充裕。据统计，银行给予大型房企的贷款利率甚至低于一年期存款利率，而中海、万科等大型房企境内发债成本降至3%~4%，银行“赔本赚吆喝”。

　　在“三期叠加”、去产能、去杠杆加速的形势下，保持宽松的货币环境有必要。同时，为了防止资产配置荒背景下，资金“脱实入虚”、过度流向楼市，抬高实体成本，有必要通过限购等措施，将投机炒作截在购房群体之外。当然，结合过去限购政策的实践经验看，在流动性充裕、需求庞大，而实体有效资产形成不足的情况下，限制性措施的“堵”不如增加供应和引导市场预期的“疏”。

　　目前，重点二线城市楼市库存消化周期在6个月左右，低于一线城市7个月以上的水平，南京、合肥库存周期仅2~3个月，“抢房、抢地”不奇怪。当务之急是增加供应、稳定预期。2012~2014年，二线楼市房价平稳或下行、供应大于需求。针对2015年下半年以来的新一轮楼市上涨周期，地方政府在“计划、储备、一级开发和出让”的土地前瞻性供应准备上不足，一定程度上造成了“房荒”。

　　以涨幅居首的合肥为例，政务区是该市房价上涨最快的区域，2013年开始，该区域供求比一直在0.9%之下，到2016年一季度，供求比进一步降至0.24%。

    在重点二线城市，类似于合肥这样的中心区房屋短缺、土地前瞻性供给不足的问题都存在。除了增加土地供应，还应该调整供应结构。在去产能和电商冲击下，商业办公新建规模应该缩减，相应要增加住宅供应。

　　同时，为了缓解“高价地”冲击房价、扰乱市场预期，建议改进“招拍挂”模式下“价高者得”的单一市场化原则，采取“定配建、竞地价”的土地出让模式，即每一宗土地在出让前，按照建筑面积，政府规定一定比例的保障房配建比例，交由政府分配，然后再将地块投入“招拍挂”市场。

　　（作者为深圳市房地产研究中心研究员）